外国人が日本で不動産を購入する方法

法的にはシンプルです。日本は法務局が管理する 不動産登記簿 に記録される単一の所有権形態を採用しています。売買が登記されれば、買主が所有者となります。国籍は要件ではありません。

実務的には次の論点があります。

• 融資：日本の銀行の住宅ローンは、原則として日本居住者かつ安定した日本国内収入のある人向け。非居住者は現金購入か、リゾート・投資向けの特殊なローン（条件は通常より厳しい）が中心。
• 本人確認・必要書類：マイナンバーカード／在留カード、または日本の在外公館で公証を受けた 宣誓供述書 が、印鑑証明書の代わりとして使われる。
• 代理人：多くの海外バイヤーは宅地建物取引士（宅建士）を介して取引する。東京・主要リゾートには英語対応の不動産業者がある。
• 登記：クロージングでは 司法書士 が登記申請を行う。これは外国人特有ではなく日本の標準的な実務。
• 税金・手数料：不動産取得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料、司法書士費用、毎年の固定資産税。詳細は不動産税ガイド参照。

非居住者にとって最大の制約は融資です。現金購入者や日本居住者は、日本人購入者とほぼ同じプロセスを通ります。

海外バイヤーとして日本で不動産を購入する一連の流れ：

1. 自分の購入者プロファイルを早めに定める。 日本居住・非居住で現金・非居住で特殊融資、の3パターンで進め方が大きく違います。融資の可否で対象物件の範囲が決まるため、内見前に整理するのが望ましい。
2. 物件を探して特定する。 SUUMO・athome・LIFULL HOME'S、地域専門の業者を併用。空き家は自治体の空き家バンクも併用。リストアップした物件は、地番ベースの調査ワークフローに乗せて精査する。
3. 地番レベルのデューデリを実施する。 地番を確認し、登記簿を取得、用途地域・ハザードマップ・前年の固定資産税納税通知書を確認、再建築可否も確認。Japan Property Research はこの層を高速化するために設計されている。
4. 買付証明書を出し、売買契約書を締結する。 売買契約は通常クロージングの数週間前、5〜10%の手付金とともに締結。宅建士から 重要事項説明書 が交付される。これは法定の説明書面で、内容確認が極めて重要。
5. 資金を準備し送金する。 非居住者は通常、国際送金で売主指定口座または司法書士の口座に決済資金を送金。大口の場合は為替タイミングが実損益に影響しうる。
6. クロージングと登記。 当日、買主・売主（または委任状を持った代理人）が立ち会い、残金決済と同時に司法書士が法務局に所有権移転登記を申請。登記完了までは数日〜2週間程度、申請時点で法的に所有者。
7. クロージング後の税務・運用。 数か月後に不動産取得税の納税通知書が届く。非居住者は 納税管理人 の選任が必要。賃貸運用するなら、税理士と賃貸管理会社の手配を進める。

外国人購入者によくあるミス：日本の銀行が非居住者にも貸すと思い込む（多くは貸さない）、宅建士の「問題ない」を信用して地番・登記確認をスキップする、出国前に納税管理人を届け出ない。

海外バイヤーの購入で使うツール・パートナー：

• Japan Property Research：地番特定、登記取得、用途地域、ハザード、エリア市場データ — 海外バイヤーが最も苦戦するデューデリ層をカバー。
• 宅地建物取引士（宅建士）：重要事項説明書を交付し、代理人として動ける有資格者。東京・ニセコ・白馬・軽井沢・京都に英語対応の業者が多い。
• 司法書士：クロージング時の登記実務。宅建士から紹介されることが多い。
• 税理士：非居住者所有や賃貸運用では特に重要。
• 日本の在外公館（領事館）：印鑑証明の代わりとなる 宣誓供述書 の公証。
• 海外バイヤー向け特殊ローン：非居住者で融資が必要な場合の選択肢。条件は国内ローンより厳しい。

ツール単体より、適切なタイミングで適切なチームを揃えることが重要。多くのバイヤーは売買契約の前に、宅建士・司法書士・（必要なら）税理士を確保する。

FAQ

外国人でも日本で不動産を買えますか？ はい。国籍による所有制限はなく、購入手続きはすべての買主に共通です。

ビザや在留資格は必要ですか？ 不要です。不動産購入と居住資格は別物で、購入したからといってビザが取得できるわけでもありません。

外国人でも日本の住宅ローンは使えますか？ 日本居住で安定収入があれば、概ね日本人と同等の条件で借入可能。非居住者は主要銀行のローンを使えないケースがほとんどで、現金または海外バイヤー向け特殊ローンが現実的。

非居住者の必要書類は？ パスポート、在外公館で公証を受けた 宣誓供述書（印鑑証明書の代替）、送金原資の証明、（該当する場合は）納税管理人の連絡先情報。

税金・諸費用はどれくらい見込むべきですか？ 購入価格の概ね6〜10%が初期費用：不動産取得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料（通常3%+6万円+税）、司法書士費用。毎年は固定資産税（1.4%×評価額、住宅用地特例あり）＋該当地域なら都市計画税。

クロージングに日本にいる必要はありますか？ 不要です。委任状（公証付き）を司法書士に渡せば、代理で登記申請が可能。海外バイヤーは委任クロージングが珍しくありません。

関連ガイド：

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