日本の不動産登記の住所・氏名を変更する方法

制度が求めていること、対象となる人

不動産登記法第76条の5により、所有権の登記名義人（個人・法人を問いません）は、氏名または住所に変更があったときから 2年以内 に変更登記を申請する義務を負います。国内での引っ越し、海外への転居、結婚などによる改姓、法人の商号変更——理由を問わず、変更があったこと自体が起点です。売買や相続のような別の登記手続きがきっかけになる必要はなく、住所や氏名が変わったその日から2年のカウントが始まります。

この規定は遡って適用されます。2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、登記簿がまだ古いままの場合、実際の変更がどれだけ昔であっても、期限は令和10年（2028年）3月31日です。

罰則と、実際の運用のされ方

正当な理由なく期限内に申請しないと、同法第164条第2項により 5万円以下の過料 の対象になり得ます。相続登記の期限を守らなかった場合の上限10万円の、ちょうど半分です。ただし実際には、期限が過ぎた瞬間に裁判所へ通知されるわけではありません。運用上は、法務局がまず相当の期間を定めて催告し、それでも正当な理由なく申請がされない場合に初めて、過料の対象として通知されるという段階を踏むとされています。

スマート変更登記：無料で代行してくれる仕組み——ただし海外転居には使えません

義務化とあわせて導入されたのが スマート変更登記 です。2025年4月21日から申出の受付が始まっている、無料・任意参加の仕組みです。あらかじめ法務局に「検索用情報」——氏名、フリガナ、生年月日、任意でメールアドレス——を申し出ておくと、以降は登記官が少なくとも2年に1回、住基ネットに照会して住所や氏名の変更の有無を確認してくれます。変更が見つかると、メールまたは書面で確認の連絡があり、了承すれば登記官の職権で登記が更新されます。登録免許税もかかりません。

これは過去の未登記分にも使えます。すでに引っ越しをしていて、まだ届け出ていない場合でも、現在の住所で検索用情報の申出をすれば、その過去の変更分も職権でまとめて更新してもらえる可能性があります。ただし、この仕組みにできないことが2つあります。ひとつは「即時性」です。照会は定期的（少なくとも2年に1回）に行われるだけなので、期限が迫っている場合には頼りにできません。もうひとつは「海外転居」です。住基ネットは日本国内に住民登録がある人だけを対象としているため、海外へ転出して住民票を抜いた時点で、法務局には照会する相手がいなくなります。海外への転居については、スマート変更登記では拾ってもらえず、ご自身で申請するほかありません。

海外への転居が変更内容である場合、自分で申請するとはどういうことか

海外からの変更登記の申請は、相続登記の手続きとよく似た形になります。というのも、通常の登記申請には新しい住所を証明する書類（住民票）が必要ですが、日本の市区町村から転出届を出して住民登録を抹消してしまうと、その住民票自体が国内では取得できなくなる——同じ問題が両方の手続きで起きるからです。

• 日本国籍がある場合： 住民票の代わりに 在留証明書 を使います。パスポートと現在の海外住所を証明する書類を提示すれば、日本大使館・総領事館で発給を受けられます。登記には最後に登記されている日本国内の住所から現在の住所までの変遷がつながっている必要があるため、海外転居後に複数回引っ越している場合は、現在の住所だけでなく住所の変遷を証明できる在留証明書を依頼してください。取得には原則として在外公館へ本人が出向く必要があります。
• 日本国籍がない場合： 共有名義の外国籍配偶者など、登記名義人ではあるものの日本国籍を持たない方には、在外公館は通常、在留証明書を発給してくれません。実務上は、居住国の公証人（ノータリー・パブリック）による、現在の住所を宣誓した書面（宣誓供述書）が代わりに使われています。どのような様式が求められるかは提出先の法務局によって異なるため、公証を受ける前に司法書士に確認してください。

いずれの場合も、この本人出頭を伴う証明の取得（在外公館または現地公証人）が、手続き全体の中で唯一、遠隔では完結できない部分になることが多いです。住所証明さえ揃えば、申請自体は委任状に基づいて 司法書士 に依頼できるため、登記申請そのもののために日本へ渡航する必要はありません。

登録免許税

住所等変更登記の登録免許税は、評価額に応じた割合課税ではなく、登録免許税法別表第一 一(十四)による定額課税で、不動産1個につき1,000円 です。土地とその上の建物はそれぞれ別の不動産として数えるため、両方を変更すると2,000円になります。なお、実際の引っ越しではなく、市区町村による住居表示の実施や地番の変更など行政側の都合で住所表記が変わった場合は非課税です。この場合は自動的に非課税になるわけではなく、市区町村役場でその旨を証明する書類を取得して申請に添付する必要があります。司法書士に依頼する場合の報酬は別途、市場価格で発生します。

似て非なる制度：海外在住者の国内連絡先

今まさに海外に住みながら、売買・相続・贈与などで日本の不動産を新たに取得しようとしている——既存の住所変更ではなく新規取得のケース——という場合は、これとは別に、2024年4月1日施行の制度により、その登記の申請にあわせて 国内連絡先 を申請情報として示す必要があります。ただし、これは必ず誰かを国内連絡先として選任しなければならないという意味ではありません。適当な連絡先が見つからない場合は、「国内連絡先となる者がない旨」を登記することでも要件を満たせます。これは今回解説している住所等変更登記とは別の手続きです。該当する場合は、進めている登記の申請とあわせて司法書士に相談してください。

実務的に進める順序です。

1. 登記簿が実際に古いままかどうかをまず確認する。 無料の地番検索ツール で区画を特定し、Japan Property Research で登記事項証明書を1,500円で取得します。甲区（所有権に関する事項）に記載されている住所・氏名を確認し、現在の住まいや氏名と照らし合わせてください。
2. 今も日本国内に住んでいる、または国内で引っ越した場合は、スマート変更登記を検討する。 法務局への検索用情報の申出は無料で、一度受理されれば以後の引っ越しも自動的にカバーされ、過去の未届け分も拾ってもらえる可能性があります。ただし照会は少なくとも2年に1回で即時ではなく、海外へ住民登録を抜いた時点で対象外になるため、期限が迫っている場合やすでに海外在住の場合は頼らないでください。
3. 古い情報が海外転居によるものなら、自分で申請する前提で準備する。 現在の住所を証明する書類——日本国籍があれば最寄りの日本大使館・総領事館が発給する在留証明書（複数回転居している場合は住所の変遷が分かるもの）、日本国籍がなければ居住国の公証人による宣誓供述書——を用意します。これが遠隔で完結できない唯一のステップになることが多く、揃った後の申請そのものは司法書士に委任状ベースで依頼できます。
4. 登録免許税を見込んでおく。 不動産1個につき1,000円（土地と建物なら2,000円）です。市区町村の住居表示実施など行政都合による変更であれば非課税の対象になるため、その場合は証明書の発行を役場に確認してください。司法書士に依頼する場合はその報酬も別途かかります。
5. 2つの期限を意識する。 今後発生する変更については、変更があった日から2年以内です。2026年4月1日より前にすでに発生していて未登記の変更については、実際の変更がどれだけ昔であっても、期限は令和10年（2028年）3月31日です。
6. 「これまで何も起きていないから大丈夫」と思い込まない。 催告を無視した場合の5万円以下の過料だけでなく、古い登記住所は後になって実務上の摩擦を生みます。将来、物件を売却したり抵当権を設定したりする際には、登記上の住所を現状に合わせておく必要があり、売却や融資のタイミングで慌てて対応することになりがちです。また、その不動産が将来、相続の対象になったときに、家族や司法書士、法務局からあなたに連絡が取りづらくなる一因にもなります。
7. 海外転居後もスマート変更登記に頼れると思い込まない。 この仕組みは日本国内の住基ネットに完全に依存しており、日本の住民登録を抜いた時点であなたを追跡できなくなります。海外への転居だけは、この無料の自動化された仕組みでは対応できない唯一のケースであり、必ずご自身での申請が必要です。

登記事項証明書から分かること・分からないことです。

• 確実に分かること： 甲区に記載されている、現在届け出られている登記名義人の住所・氏名。これを実際の現住所・現在の氏名と突き合わせることで、そもそも申請すべき変更があるかどうかが分かります。
• 分からないこと： 法務局側で手続きがすでに「進行中」かどうか（たとえば、まだ返答していないスマート変更登記の確認連絡があるかどうか）や、2年の期限内なのかすでに過ぎているのか。これらは登記事項証明書の記載だけでは分からず、ご自身の転居日や改姓日を基準に判断する必要があります。
• 取得方法： 無料の地番検索ツール で区画を特定し、Japan Property Research で登記事項証明書を1,500円で取得できます（メールで届きます）。申請前に自分の登記住所を確認する用途にも、申請後に甲区が更新されたことを確認する用途にも使えます。
• 買主の立場であれば： 売主の登記簿上の住所が古いままであること自体は珍しくなく、それだけで物件に問題があるわけではありません。ただし、売主が先に自身の住所等変更登記を済ませておかないと、売買による所有権移転登記を申請できないため、決済の直前になって気づくのではなく、早い段階で仲介業者や司法書士に確認しておく価値があります。

死亡によって登記名義人が変わるケース（住所変更ではなく相続そのもの）については、海外在住者が日本の相続不動産を確認する方法 をご覧ください。相続登記は関連はしていますが別の義務であり、期限（3年）や過料の上限（10万円）も異なります。複数回の転居が重なっている、共有名義の相手が海外在住である、そもそもどのルートが当てはまるのか分からないなど、事情が込み入っている場合は、このガイドだけで判断せず、法務局または司法書士（しほうしょし）に個別の状況を確認してください。

FAQ

何年も何も問題が起きていないのに、それでも登記しなければいけませんか？ はい。2026年4月1日以降、所有者自身の住所や氏名の変更登記は任意ではなく義務です。変更が先月だったか10年前だったかは関係ありません。正当な理由なく期限内に申請しないと5万円以下の過料の対象になり得ますし、実務上は、将来物件を売却・担保設定しようとしたタイミングで——登記上の住所が現状と一致していないと手続きが進められないため——より都合の悪いときに表面化することもよくあります。

義務化される前に住所が変わっていた場合はどうなりますか？ この規定は遡って適用されます。2026年4月1日より前に変更があって、まだ登記していない場合、期限は令和10年（2028年）3月31日です。

自分で何も申請しなくても、無料で対応してくれる方法は本当にありますか？ はい、今も日本に住んでいる、または国内で転居した場合に限ります。スマート変更登記は無料で、「検索用情報」の申出をしておけば、法務局が住基ネットに照会して定期的に住所の変更を確認し、あなたの了承を得たうえで登記官の職権で更新してくれます。海外への転居には対応できません。この仕組みは完全に国内の住民登録に依存しており、日本の住民登録を抜いた時点で対象外になるためです。

何年も前に海外へ引っ越して、届け出ていません。何をすればいいですか？ 現在の住所を証明する書類を用意してください。日本国籍があれば日本大使館・総領事館が発給する在留証明書（海外転居後に複数回引っ越している場合は住所の変遷が分かるもの）、日本国籍がなければ居住国の公証人による宣誓供述書です。それを用意したうえで、司法書士に委任状ベースで変更登記の申請を依頼します。本人出頭を伴う証明の取得が、遠隔では完結できないほぼ唯一のステップです。

費用はどのくらいかかりますか？ 登録免許税は不動産1個につき1,000円の定額です（土地と建物なら2,000円）。市区町村の住居表示実施など行政都合による変更であれば非課税です。司法書士に依頼する場合の報酬は別途かかり、司法書士によって異なります。

所有権以外の登記——抵当権など——にもこの義務は関係しますか？ この義務化の対象は所有権の登記名義人です。抵当権者など別の権利で登記されている方はこの義務の対象ではありませんが、連絡先情報を最新に保っておくこと自体は実務上望ましいことです。

これは相続登記の義務化と同じ制度ですか？ いいえ、関連はしていますが別の義務です。相続登記は登記名義人が亡くなり、相続人へ名義を移す必要がある場合の制度で、期限は3年、過料の上限は10万円です。このガイドで扱っているのは、あなた自身が引き続き所有者でありながら、住所や氏名だけが古いままになっているケースです。相続のケースについては、海外在住者が日本の相続不動産を確認する方法 をご覧ください。

関連ガイド：

• 海外在住者が日本の相続不動産を確認する方法
• 日本の不動産所有者の調べ方（英語）
• 日本の不動産登記事項証明書の読み方（英語）
• 日本の不動産登記簿を英語で取得する方法（英語）
• 「登記」とは何か（英語）
• 日本の不動産デューデリジェンス チェックリスト

• 法務省：住所等変更登記の義務化特設ページ — 2026年4月1日施行の義務化制度の概要 — 法務省
• 法務省：住所等変更登記の義務化について — 2年の申請期限と、遡及適用時の令和10年3月31日という期限 — 法務省
• 法務局：登記されている住所・氏名に変更があった方へ（住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内）— 実務上の申請手続き — 法務局（法務省）
• 法務省：スマート変更登記のご利用方法 — 検索用情報の申出と、住基ネットへの定期照会の仕組み — 法務省
• 不動産登記法 第76条の5・第164条 — 変更登記の申請義務と、5万円以下の過料の根拠条文 — e-Gov法令検索
• 登録免許税法 別表第一 一(十四) — 住所等変更登記の不動産1個につき1,000円の定額課税 — e-Gov法令検索
• 外務省：在外公館における証明 — 在外公館が発給する在留証明書 — 外務省
• 法務省：令和6年4月1日以降にする所有権に関する登記の申請について — 2024年4月1日施行の、海外居住者が新規取得する際の国内連絡先の登記義務（今回のガイドとは別の制度） — 法務省

補足：上記の過料の金額・期限は、法務省が示す制度概要および司法書士による実務解説で一貫して報告されている内容です。「催告を経てから過料の対象として通知される」という運用の順序は、法令本文に明文化された固定手続きというより、法務省・実務家による運用上の説明に基づくものです。売主の登記住所が古いままだと所有権移転登記の前提として変更登記が必要になる、という点は、不動産登記法上の通常の登記実務に基づくものであり、特定の1ページの情報源を出典とするものではありません。日本国籍がない登記名義人について、居住国の公証人による宣誓供述書が実務上どこまで受理されるかは、提出先の法務局と担当の司法書士による個別判断であり、上記の情報源が一律の基準を定めているわけではありません。複数回の転居が重なっている場合や、共有名義の相手が海外在住である場合、法人が登記名義人である場合など、事情が込み入っているケースについては、このガイドだけで判断せず、法務局または司法書士（しほうしょし）に個別の状況を確認することをおすすめします。