日本の不動産売買で売主が本当の所有者か確認する方法

地面師詐欺の実際の手口

地面師の手口が成立するには、3つの条件がそろう必要があります。ひとつは、買主が本当の所有者に直接連絡を取って確認することが難しい物件であること。もうひとつは、その所有者になりすまして面談や公証の場に現れる実行犯がいること。そして、運転免許証やパスポート、印鑑証明書、住民票、さらには登記識別情報そのもの、あるいはそれを提出できないもっともらしい理由づけなど、本物として通用する偽造・盗用書類がそろっていることです。空き地、空き家、そして所有者が高齢であったり遠方に住んでいたり、あるいは亡くなっていながら相続登記がされていない物件が典型的な標的になります。いずれのケースも、その物件を日常的に管理していて「知らない人物が所有者を名乗っている」ことに気づく人が身近にいないためです。

積水ハウス事件の概要

2017年の事件の舞台となったのは、東京都品川区西五反田にあった、廃業した旅館「海喜館」の跡地でした。実際の所有者は高齢の女性で、旅館の閉業後もそこに住み続け、デベロッパーから何年にもわたって声をかけられても一貫して売却を断っていました。買主のチームが「本人に直接電話して確認する」ということが事実上できない、まさにそうした所有者だったのです。詐欺グループはこの女性になりすます人物を用意し、偽造した本人確認書類で裏付けたうえで、積水ハウスとの間でおよそ70億円の売買契約を締結しました。積水ハウスは詐欺が発覚する前に代金を支払い、約55億円の被害を報告しています。首謀者はその後、懲役刑を言い渡され、2024年11月には東京地方裁判所が関与した複数の被告に対し、積水ハウスへ10億円の損害賠償を支払うよう命じました。この事件こそが「地面師たち」の題材であり、日本で「地面師」という言葉が広く知られるようになった大きな理由でもあります。

登記制度にすでに組み込まれている防御の仕組み

日本の登記制度は、売主がなりすまされる可能性をあらかじめ前提として、防御の仕組みを組み込んでいます。不動産を購入するなどして権利を登記すると、法務局はその人に 登記識別情報 を通知します。これはパスワードのように機能する12桁の符号で、本来はその権利の真の登記名義人だけが保有しているはずのものです。後日その権利を移転するなどの登記を申請する際には、原則としてこの符号もあわせて提供する必要があります（不動産登記法第21条・第22条）。

この符号を提供できない場合——紛失した、そもそも通知を受けていない、失効の申出をした、といった場合——には、申請人の言い分だけで手続きを進めることはできません。同法第23条により、登記官は登記簿上の住所にあてて 事前通知 を発送しなければならず、登記名義人本人がその内容を確認し、一定期間内に「間違いない」旨の申出をした場合に限って登記が実行されます。この期間は、登記名義人の登記簿上の住所が国内にある場合は2週間、海外にある場合は4週間です（不動産登記規則第70条第8項）。事前通知の到着を待つ代わりに、同法第23条第4項では、申請人を代理する司法書士などの資格者代理人が本人であることを自ら確認し、その内容を 本人確認情報 として登記官に提供する方法、または公証人が申請人本人であることを証明する方法によって、事前通知を省略できるとされています。

これらの仕組みがあっても、詐欺が不可能になるわけではありません。積水ハウス事件では、なりすました人物は偽造したパスポートを使って、正規の公証を実際に受けています。つまり、公証人が作成した証明書そのものは本物でも、その背後にいる「本人」が偽物だったのです。ここに地面師詐欺の本質的な難しさがあります——買主や司法書士が確認する個々の書類は、それぞれ実在する役所や公証人が発行した本物であり得るにもかかわらず、それを提示している人物が本人ではない、ということが起こり得るのです。だからこそ実務では、ひとつの書類だけを証拠として扱うのではなく、登記簿の記載と氏名・住所を厳密に照合する、写真付き身分証と目の前の人物を見比べる、印鑑証明書や住民票の発行日が不自然に古くないかを確認する、実際に納めている固定資産税の額のような「本人しか答えられないこと」を尋ねるといった、複数の独立した確認を同時に積み重ねるよう訓練されています。

不正登記防止申出：所有者側が使える予防的な手続き

買主側の確認とは別に、自分の登記識別情報や実印、印鑑証明書が盗まれた、あるいは第三者の目に触れた疑いがある所有者は、法務局に 不正登記防止申出 を行うことができます。申出から3か月間、その不動産について何らかの登記変更の申請があった場合、法務局は申出をした本人にその旨を通知し、申請人の本人確認をより厳格に行ったうえで手続きを進めます。この申出は、登記名義人本人、その相続人その他の一般承継人、またはその代理人が法務局に 出頭して 行う必要があり、郵送では受け付けられません。これは特に、空き家や管理の行き届いていない不動産の所有者——たとえば、相続した不動産が長年登記もされず、様子を見に行くこともないまま放置されている、海外在住の日本人——に関わりの深い制度です。心当たりがある場合は、海外在住者が日本の相続不動産を確認する方法 や 日本の不動産に未登記の相続がないか確認する方法（英語） もあわせてご覧ください。

買主・仲介業者・決済を担当する専門家、それぞれの立場で進める実務的な順序です。

1. 登記事項証明書は自分で取得する。売主や仲介業者から渡された写しだけに頼らない。 Japan Property Research で自ら請求した書類は、登記簿の現在の記載内容をそのまま反映しています。一方、他人から渡された紙の写しは、古い情報だったり、改ざんされていたり、そもそも対象の物件と一致していなかったりする可能性があります。
2. 売主の氏名・住所を、甲区（所有権に関する事項）の記載と厳密に照合する。 読み方だけでなく漢字表記そのものを確認し、売主の身分証に記載された住所が登記簿上の住所と一致しているか、一致していない場合はその変更が住所変更登記などで裏付けられるかを確認します。この区分の読み方は 日本の不動産所有者の調べ方（英語） を参照してください。
3. 仲介業者を介してのみではなく、売主本人と直接会うことにこだわる。 常に仲介業者を通してしか連絡が取れない、あるいはビデオ通話や対面での面談を一貫して避ける売主は、単なる不便さではなく、重大な注意信号として扱うべきパターンです。
4. 本人確認書類が原本であり、有効期限内で、内容に矛盾がないかを確認する。 取引よりずっと前に発行された印鑑証明書や住民票、運転免許証やパスポートの写真が目の前の人物と明らかに一致しない場合は、その場で先に進めず、より慎重に確認する必要があります。
5. 本人しか答えられないことを尋ねる。 実務では、その不動産で実際に支払っている固定資産税の額や、物件固有の特徴といった、本物の所有者であれば自然に答えられ、なりすましでは答えにくい情報を確認することがよく行われます。
6. 不自然な急ぎの姿勢や、相場より大幅に安い「現金即決」の話は、速く進める理由ではなく、いったん立ち止まる理由として扱う。 特に空き地や長期間空き家になっている建物で、売主が取引を急がせてくる場合は、地面師事件で最も繰り返し指摘されるパターンのひとつです。
7. 決済には必ず司法書士に依頼し、売主の本人確認をどのように行っているか直接尋ねる。 事前通知に頼るのか、自ら本人確認情報を作成するのか、公証人による証明を利用するのか——その理由も含めてきちんと説明できる司法書士は、適切に業務を行っていると言えます。曖昧にはぐらかす司法書士には注意が必要です。
8. 自分自身が空き家や管理の行き届いていない不動産の所有者で、特に海外在住の場合は、不正登記防止申出を検討する。 法務局への出頭が必要になる点は、海外在住の所有者にとって実際の制約になりますが、本人確認書類が漏えい・盗難にあった疑いがある場合に使える、直接的な予防手段です。

登記事項証明書から分かること・分からないことです。

• 確実に分かること： 甲区に記載されている、現在の登記名義人の氏名・住所——売主が提示する本人確認情報と照合するための基準となります——に加えて、抵当権や既存の仮登記など、その不動産に登記されている他の権利についても、確認しておく価値があります。
• 分からないこと： 目の前にいる人物が、実際に甲区に記載されている本人かどうかです。これは登記事項証明書ではなく、上記のような確認作業と、最終的には司法書士自身による本人確認の手続きによって判断すべき事柄です。登記簿は「誰が所有者であるべきか」を示すものであり、「目の前にいるのが誰か」までは教えてくれません。
• 取得方法： Japan Property Research で対象の物件を特定し、土地の登記事項証明書を1,500円で請求できます。建物がある場合は、土地とは別に登記されているため、建物の登記事項証明書もあわせて取得してください。所有権事項の抜粋（各記録種別につき+500円、Pro・Teamプランでは追加料金なし）は、現在の登記名義人の氏名・住所のみを表示するもので、フルの証明書を取得する前に、売主の身分証との簡易な一次照合を行うのに十分な場合が多いです。

売主の本人確認は、決済時に司法書士に依頼することの代わりにはなりませんし、大きな取引や通常と異なる取引で買主だけで完結させるべきチェックリストでもありません。あくまで、何を確認すべきかを知り、おかしな点があれば早い段階で気づくためのものです。所有権、抵当権、境界の確認とあわせて、この確認がどこに位置づけられるかについては、日本の不動産デューデリジェンス チェックリスト をご覧ください。

FAQ

地面師とは、具体的にどういう意味ですか？ 地面師とは、不動産の登記名義人になりすまし、偽造した本人確認書類で裏付けたうえで、自分のものではない土地や建物を、疑う理由のない買主に売りつける組織的な詐欺集団を指します。

すでに会ったことのある普通の売主から、ごく一般的なマンションを購入する場合でも心配すべきですか？ それほど心配する必要はありません。地面師詐欺は、本当の所有者に買主が直接連絡を取って確認することが難しい物件——空き地、長期間空き家になっている建物、所有者が高齢・海外在住・死亡していて相続登記がされていない物件——に集中する傾向があります。実際に会うことができ、登記簿の記載とも整合性が取れている売主との通常の取引であれば、リスクははるかに小さくなります。

自分の身を守るために、最も役立つ一つのことは何ですか？ 登記事項証明書を自分で取得し、売主の正確な氏名・住所を甲区の記載と照合することです。他人から渡された書類だけに頼らず、これに加えて、売主本人と直接会うことにこだわり、決済には必ず司法書士に依頼するようにしてください。

事前通知の仕組みがあれば、買主は完全に守られますか？ 事前通知は、登記識別情報が提供できない場合に、本当の登記名義人の知らないところで登記変更が行われることを防ぐための仕組みで、登記名義人本人が2週間以内（登記簿上の住所が海外にある場合は4週間以内）に申請内容を確認・承認することを求めるものです。ただし、なりすました人物が偽造書類を使って公証人や司法書士自身を「本人だ」と信じ込ませてしまうケースそのものを防ぐわけではありません。だからこそ実務家は、一つの防御策だけに頼らず、複数の独立した確認を積み重ねています。

海外在住の日本人で、実家などの相続不動産を持っています。自分もより狙われやすい対象になりますか？ 空き家のまま管理もされず、相続人名義への登記も済んでいない不動産は、地面師グループが目をつけやすいパターンの一つですので、真剣に受け止める価値はあります。義務化された相続登記を済ませ、登記上の住所を最新の状態に保っておくことは、いずれもそのリスクを下げることにつながります。海外在住者が日本の相続不動産を確認する方法 と 日本の不動産登記の住所・氏名を変更する方法 をご覧ください。

司法書士に依頼すれば、詐欺は絶対に起きないと言えますか？ どの専門家であっても、絶対に防げると保証することはできません。積水ハウス事件のように、慎重で有資格の専門家であっても、偽造書類に見抜けずに騙されることが実際に起きています。有資格の司法書士に依頼することで得られるのは、専門家としての責任と法的な裏付けを伴う正式な本人確認プロセスであり、それは依頼しない場合と比べて実質的に強力な防御策にはなりますが、絶対的な保証ではありません。

関連ガイド：

• 日本の不動産登記事項証明書の読み方（英語）
• 日本の不動産所有者の調べ方（英語）
• 海外在住者が日本の相続不動産を確認する方法
• 日本の不動産に未登記の相続がないか確認する方法（英語）
• 日本の不動産登記の住所・氏名を変更する方法
• 日本の不動産デューデリジェンス チェックリスト
• 日本の不動産登記簿を英語で取得する方法（英語）

• 不動産登記法 第21条〜第23条 — 登記識別情報の通知・提供と事前通知の手続き — e-Gov法令検索
• 不動産登記規則 第70条 — 事前通知に対する2週間・4週間の回答期間 — e-Gov法令検索
• 法務省：新不動産登記法Ｑ＆Ａ — 登記識別情報が従来の登記済証（権利証）に代わって導入された経緯 — 法務省
• 法務局：登記識別情報を紛失したのですが、どうしたらよいのですか — 登記識別情報を紛失した場合の案内と不正登記防止申出制度 — 法務局（法務省）
• 'Tokyo Swindlers' ordered to pay Sekisui House ¥1 billion in damages over land fraud — The Tokyo Reporter
• Real-life 'Tokyo Swindlers' ordered to pay ¥1 billion in damages — The Japan Times
• 地面師が暗躍する時代の防衛手段 - 本人確認とは、所有権の有無を確認すること — 公益社団法人 全日本不動産協会 埼玉県本部

補足：積水ハウス事件の金額については、契約金額（約70億円）と、詐欺が発覚する前に積水ハウスが実際に支払い被害として報告した金額（約55億円）とで、情報源によって多少の幅があります。このガイドでは、英語圏の報道で最も一貫して引用されている金額を採用しています。事前通知および不正登記防止申出の具体的な運用上の手順は、法令本文そのものというより、法務省および実務家による一貫した解説に基づくものですので、実際の取引にあたっては、最新の運用を法務局または司法書士に確認してください。個別の、高額な、あるいは通常と異なる取引における本人確認の最終判断は、有資格の司法書士による専門的な判断に委ねられるものであり、このガイドがその代わりになるものではありません。