ภาษีอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น vs ไทย: คนไทยจ่ายจริงเท่าไร

สิ่งที่คุณถือครองได้

ญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดเรื่องสัญชาติในการถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง กรรมสิทธิ์จดทะเบียนในชื่อของคุณเองในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (登記簿) ทั้งที่ดินเต็มกรรมสิทธิ์ บ้าน และห้องชุด ล้วนซื้อได้ในเงื่อนไขเดียวกับคนญี่ปุ่น สถานะการพำนักไม่มีผลต่อข้อนี้

ในประเทศไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติถูกจำกัดให้ซื้อได้เฉพาะห้องชุดภายในโควตา 49% ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด หรือทำเป็นสัญญาเช่าระยะยาว ส่วนการถือครองที่ดินนั้นปิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ภาษีที่ต้องจ่ายทุกปี

ญี่ปุ่นเก็บภาษีรายปี 2 รายการ ทั้งคู่คิดจากมูลค่าประเมิน (固定資産税評価額) ซึ่งสำหรับที่ดินมักอยู่ราว 60% ถึง 70% ของราคาตลาด:

• ภาษีทรัพย์สินคงที่ (固定資産税): 1.4% ของมูลค่าประเมิน เก็บทุกปีกับทุกทรัพย์ ไม่ว่าใช้ประโยชน์แบบใดหรือใครเป็นเจ้าของ
• ภาษีผังเมือง (都市計画税): เพิ่มอีกไม่เกิน 0.3% ของมูลค่าประเมิน เฉพาะในเขตส่งเสริมการพัฒนาเมือง
• มาตรการลดหย่อน: ที่ดินที่อยู่อาศัยลดฐานภาษีเหลือ 1/6 สำหรับส่วน 200 ตร.ม. แรกต่อหนึ่งที่อยู่อาศัย และเหลือ 1/3 สำหรับส่วนที่เกิน ทั้งนี้ไม่มีการยกเว้นเพียงเพราะเป็นบ้านหลังแรก

ประเทศไทยเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายการเดียว คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ โดยอัตราขึ้นกับการใช้ประโยชน์:

• บ้านหลังแรกที่เจ้าของอยู่เอง: ยกเว้นถึง 50 ล้านบาท หากเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือถึง 10 ล้านบาท หากเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่เกินเสีย 0.03% ไล่ขึ้นถึง 0.1%
• บ้านหลังที่สองขึ้นไป: 0.02% ตั้งแต่บาทแรก ไล่ขึ้นถึง 0.1% เมื่อเกิน 100 ล้านบาท ไม่มีการยกเว้น
• ใช้เพื่อพาณิชยกรรมหรือการใช้ประโยชน์อื่น: 0.3% ถึง 0.7% ตามขั้นมูลค่า
• ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์: 0.3% ถึง 0.7% และเพิ่มอีก 0.3% ทุก 3 ปีที่ปล่อยรกร้าง สูงสุด 3%

ตัวเลขที่ควรจำคือช่องว่างของบ้านหลังที่สอง ประมาณ 1.4% ในญี่ปุ่น เทียบกับ 0.02% ในไทย ทั้งคู่คิดจากมูลค่าประเมิน ไม่ใช่ราคาตลาด มาตรการลดหย่อนที่ดินที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นช่วยลดภาระนี้ได้มากสำหรับแปลงขนาดย่อมที่เจ้าของอยู่เอง แต่ไม่ได้ทำให้ช่องว่างหายไป

ภาษีและค่าใช้จ่ายตอนซื้อ

ในญี่ปุ่น: ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (不動産取得税) อัตรา 3% ของมูลค่าประเมินสำหรับที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัย (อัตราตามกฎหมายคือ 4% ปัจจุบันลดเหลือ 3%) บวกภาษีจดทะเบียน (登録免許税) และอากรแสตมป์ (印紙税) ข้อควรระวังคือภาษีการได้มาฯ จังหวัดจะเรียกเก็บหลายเดือนหลังจดทะเบียน ไม่ได้เก็บ ณ วันโอน

ในประเทศไทย: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน ตามธรรมเนียมแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อผู้ขายแต่ตกลงกันได้ บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง และภาษีหัก ณ ที่จ่ายในฝั่งผู้ขาย

ภาษีตอนขาย

ญี่ปุ่นเก็บภาษีจากกำไร และระยะเวลาถือครองมีผลมากกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาด:

• ถือครอง 5 ปีหรือน้อยกว่า: 39.63% (ภาษีเงินได้ 30% ภาษีท้องถิ่น 9% ภาษีฟื้นฟูพิเศษ 0.63%)
• ถือครองเกิน 5 ปี: 20.315% (ภาษีเงินได้ 15% ภาษีท้องถิ่น 5% ภาษีฟื้นฟูพิเศษ 0.315%)

ส่วนไทยเก็บจากธุรกรรมแทน: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา มิฉะนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5% บวกภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณแบบขั้นบันไดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

1. อย่านำความเคยชินเรื่อง "ไม่มีภาษีรายปี" ติดไปญี่ปุ่น ให้ตั้งงบภาษีรายปีตั้งแต่ปีแรก หากตั้งใจถือครองสิบปี ภาษีทรัพย์สินคงที่และภาษีผังเมืองที่สะสมรวมกันเป็นสัดส่วนที่มีนัยสำคัญของต้นทุนทั้งหมด และเรียกเก็บไม่ว่าทรัพย์จะสร้างรายได้หรือไม่
2. อัตรา 1.4% คิดจากมูลค่าประเมิน ไม่ใช่ราคาที่คุณจ่าย มูลค่าประเมินภาษีทรัพย์สินคงที่ (固定資産税評価額) กำหนดโดยเทศบาลและทบทวนทุก 3 ปี สำหรับที่ดินมักอยู่ราว 60% ถึง 70% ของราคาตลาด การเอา 1.4% ไปคูณราคาซื้อจะทำให้ประเมินภาระภาษีสูงเกินจริง
3. เส้น 5 ปีของญี่ปุ่นนับ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีที่ขาย ไม่ใช่นับจากวันครบรอบวันซื้อ ทรัพย์ที่ซื้อเดือนมีนาคม 2564 และขายเดือนมิถุนายน 2569 ดูเหมือนถือครองเกินห้าปีตามปฏิทินทั่วไป แต่ ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 ระยะถือครองคือสี่ปีสิบเดือน การขายครั้งนั้นจึงเสียภาษีอัตราระยะสั้น 39.63% แทนที่จะเป็น 20.315% การเลื่อนขายออกไปไม่กี่เดือนอาจต่างกันเกือบยี่สิบจุด
4. แต่งตั้งตัวแทนทางภาษี (納税管理人) ก่อนออกจากญี่ปุ่น ใบเรียกเก็บของเทศบาลและจังหวัดส่งไปยังที่อยู่ในญี่ปุ่นเท่านั้น หากไม่มีตัวแทนในญี่ปุ่นรับและชำระแทน ใบแจ้งจะตีกลับและเกิดภาษีค้างชำระกับทรัพย์ที่คุณเข้าใจว่าจ่ายครบแล้ว
5. เตรียมใจว่าใบเรียกเก็บภาษีการได้มาฯ จะมาช้า จังหวัดส่งมาหลายเดือนหลังจดทะเบียน ซึ่งตอนนั้นผู้ซื้อจำนวนมากปิดงบไปแล้ว การขอลดหย่อนสำหรับบ้านที่เจ้าของอยู่เองต้องยื่นภายในกำหนดเวลา
6. ยืนยันแปลงที่ดินก่อนขอเอกสารประเมินใด ๆ ทะเบียนภาษีของญี่ปุ่นผูกกับเลขที่ดิน (地番) ซึ่งไม่ใช่ที่อยู่ไปรษณีย์ การขอใบรับรองการประเมินโดยอ้างแปลงผิดจะได้มูลค่าที่ไม่ใช่ของทรัพย์คุณ

แหล่งอ้างอิงและเครื่องมือสำหรับเปรียบเทียบสองระบบนี้:

• ใบแจ้งภาษีทรัพย์สินคงที่ปีก่อนหน้า (固定資産税納税通知書) คือเอกสารดิวดิลิเจนซ์ที่มีประโยชน์ที่สุดในฝั่งญี่ปุ่น ขอจากผู้ขาย เอกสารนี้แสดงทั้งมูลค่าประเมินและภาษีที่ถูกเรียกเก็บจริง ทำให้ไม่ต้องเดาต้นทุนรายปี
• Japan Property Research สำหรับค้นเลขที่ดินจากที่อยู่ เพื่อขอใบรับรองการประเมินได้ถูกแปลง และแผนที่ราคาอสังหาริมทรัพย์รายเมือง ซึ่งแสดงราคากลางที่ซื้อขายจริง ราคาต่อตารางเมตร และการเปลี่ยนแปลง 3 ปี แยกตามเทศบาล อิงข้อมูลธุรกรรมทางการ
• กรมสรรพากรญี่ปุ่น (国税庁) สำหรับหลักเกณฑ์ภาษีกำไรจากการขายและการนับระยะเวลาถือครอง และ สำนักงานภาษีเทศบาล (固定資産税課) สำหรับใบรับรองการประเมินและคำถามเรื่องวิธีตีมูลค่า
• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 พร้อม กรมสรรพากร และ กรมที่ดิน สำหรับฝั่งไทย รวมถึงอัตราภาษีปัจจุบันและค่าใช้จ่ายในการโอน
• นักบัญชีภาษีญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาต (税理士) เมื่อมีรายได้ค่าเช่าหรือการใช้เชิงพาณิชย์เข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเจ้าของที่ไม่ได้พำนักในญี่ปุ่น ซึ่งมีทั้งการหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าและหน้าที่ยื่นแบบรายปี

ก่อนตัดสินใจ คุณควรมีข้อมูลครบชุด: มูลค่าประเมิน ใบแจ้งภาษีปีก่อนหน้า ประมาณการภาษีการได้มาฯ มุมมองต่อระยะเวลาถือครองที่ตั้งใจไว้เทียบกับเส้น 5 ปี และตัวแทนทางภาษีหากคุณจะไม่พำนักในญี่ปุ่น

คำถามที่พบบ่อย

คนไทยถือครองที่ดินในญี่ปุ่นได้หรือไม่? ได้ เต็มกรรมสิทธิ์และในชื่อของตนเอง ญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดเรื่องสัญชาติสำหรับการถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และไม่มีโควตา นี่คือความแตกต่างที่เป็นสาระสำคัญจากประเทศไทย ซึ่งประมวลกฎหมายที่ดินห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยสิ้นเชิง และการซื้อห้องชุดถูกจำกัดที่สัดส่วน 49% ของพื้นที่ขายในอาคาร

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นแพงกว่าไทยหรือไม่? ในส่วนภาษีรายปี แพงกว่าอย่างมีนัยสำคัญในกรณีส่วนใหญ่ ไทยยกเว้นบ้านหลังแรกที่เจ้าของอยู่เองถึง 50 ล้านบาทแรก เจ้าของชาวไทยจำนวนมากจึงไม่ต้องจ่ายภาษีรายปีเลย ขณะที่ญี่ปุ่นเก็บ 1.4% บวกไม่เกิน 0.3% จากมูลค่าประเมิน โดยไม่มีการยกเว้นเทียบเท่า แม้มาตรการลดหย่อนที่ดินที่อยู่อาศัยจะช่วยลดภาระในส่วนที่ดินได้มาก ส่วนค่าใช้จ่ายตอนซื้อนั้นสองประเทศใกล้เคียงกันมากกว่า

ต้องเสียภาษีทั้งสองประเทศหรือไม่? ภาษีอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นและภาษีกำไรจากการขายในญี่ปุ่นต้องเสียที่ญี่ปุ่นไม่ว่าคุณพำนักที่ใด ส่วนเงินได้ก้อนเดียวกันจะต้องเสียภาษีในไทยด้วยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยและจำนวนเงินที่คุณนำเข้ามาในประเทศไทย โดยมีอนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างไทยกับญี่ปุ่นกำกับการบรรเทาภาระ เรื่องนี้ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตในทั้งสองประเทศ ไม่ใช่ตัดสินจากคู่มือ

ขายบ้านญี่ปุ่นภายใน 5 ปีเสียภาษีเท่าไร? 39.63% ของกำไร เทียบกับ 20.315% หากถือครองนานกว่านั้น ห้าปีนี้นับ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีที่ขาย ซึ่งเป็นจุดที่ผู้ขายจำนวนมากพลาดเพราะไปนับจากวันที่ซื้อ

ต้องอยู่ในญี่ปุ่นจึงจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่? ไม่ต้อง แต่ต้องมีตัวแทนทางภาษี (納税管理人) ที่พำนักในญี่ปุ่น เพื่อรับและชำระใบเรียกเก็บภาษีของเทศบาลและจังหวัดแทนคุณ ควรแต่งตั้งก่อนเดินทางออกจากญี่ปุ่น