日本の土地の地目を確認する方法

地目とは何か、どこに記載されているか

地目は、土地の登記事項証明書の冒頭にある表題部（土地の表示）に、地番・地積（面積）と並んで記載されています。不動産登記法にもとづき、土地には一筆ごとに一つの地目が定められ、その種類は不動産登記規則第99条に列挙された23種類に限られます（これ以外の地目は使えません）。田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。各地目の細かな定義は、不動産登記事務取扱手続準則第68条に定められています。

住宅の購入を考える方がよく目にするのは、宅地（建物の敷地として使われる土地）、畑・田（耕作地）、山林、そして他のどれにも当てはまらない雑種地（駐車場や資材置き場など）の5つです。

地目は現況にもとづくが、登記が遅れていることも多い

地目は、所有者の希望ではなく、土地の現況と利用目的にもとづいて定められます（現況主義）。畑を埋め立てて家を建てるなど、土地の利用状況が変わった場合には、登記上の地目も変更されることになっています。所有者は、変更があった日から1か月以内に 地目変更登記 を申請することが求められており、正当な理由なく怠った場合は、不動産登記法にもとづき10万円以下の過料に処される可能性があります。しかし実際には、特に相続した土地や長年放置されてきた土地では、申請されないままになっていることが多く、登記上の地目が何年も、場合によっては何十年も実態と合っていないことがあります。そのため、地目が実態と違って見えること自体は珍しくなく、それだけで不正を疑うべきではありませんが、よく確認すべきサインではあります。

登記地目・農地かどうか・課税地目は、それぞれ別のもの

次の三つは、分けて考える必要があります。

• 登記地目： 登記事項証明書に記載されている地目です。誰かが申請したときにだけ更新されます。
• 農地法上の農地かどうか： その土地が農地にあたるかどうかは、登記簿の地目ではなく現況で判断されます。農林水産省の農地法関係事務に係る処理基準にも、農地かどうかは土地の現況によって判断し、登記簿上の地目によって判断してはならないという趣旨が示されています。現に耕作されていない土地でも、耕作しようと思えばいつでも耕作できる状態であれば、農地にあたることがあります。農地を農地以外にする（転用する）には農地法第4条または第5条にもとづく許可が必要で、農地に建物を建てるつもりで購入する場合も、一般にこの許可が必要です。詳しくは 日本の不動産が農地か確認する方法（英語） をご覧ください。
• 課税地目： 固定資産税では、市町村が固定資産評価基準にもとづき、土地の現況によって地目を認定します。固定資産評価基準の地目は、登記の23種類ではなく9種類です。市町村の認定する地目は登記地目と異なることがあり、所有者からの申請がなくても変更される場合があります。両者が食い違う場合は、市町村の税務担当課に、その土地がどの地目で課税されているかを確認してください。

買主にとって、ずれが問題になる理由

登記上の地目と実態のずれは、買主に三つの形で影響し得ます。第一に、地目が田・畑なのに建物を建てる予定がある場合は、許可が必要かどうか、そしてその土地が法律上の農地にあたるかどうかを確認する必要があります。第二に、地目が山林・原野なのに家が建っている場合は、登記が実態に追いついていない状態で、売主が決済前後に地目変更登記を申請する必要があるかもしれません。第三に、明らかに住宅地として使えない土地（接道がなく荒れた区画など）に「宅地」と記載されている場合は、売主や仲介業者が何を根拠にしているのかを確認すべきです。

契約前に土地の地目を確認する、実務的な手順です。

1. 地番を特定する。 地目は一筆ごとに記録されているため、住所ではなく正しい地番が必要です。無料の 地番検索ツール と 地番の調べ方ガイド を参考にしてください。
2. 登記事項証明書で地目を読む。 表題部（土地の表示）の地目欄を確認し、広告に書かれている土地の使われ方と比べます。広告では住宅なのに登記上は畑や山林になっている場合は、そのずれをメモしておきます。
3. 実態として農地かどうかを確認する。 登記上の地目が田・畑である場合や、耕作されている（または最近まで耕作されていた）ように見える場合は、地元の農業委員会に、農地にあたるかどうかを確認してください。地目だけでは、農地であるとも、農地でないとも断定できません。
4. 市町村の税務担当課に、どの地目で課税されているかを確認する。 課税地目は固定資産税の納税通知書や、市町村の課税台帳で確認できます。登記と異なる場合は、その理由を理解しておく価値があります。
5. 地目が古いままなら、誰がいつ直すかを決める。 地目変更登記は法務局に申請します。このガイドで確認した資料の範囲では、登録免許税はかからず、申請者は所有者本人でも土地家屋調査士でも構いません。法務局での処理には、おおむね1〜2週間かかるとされています。登記上は田・畑でも、すでに長期間農地として使われていない土地については、市町村によって、農業委員会が非農地であることを証明する書面（非農地証明・非農地通知書）を発行する場合があり、これを申請の添付資料として使えることがあります。売買契約の中で誰が責任を負うかを取り決め、詳細は法務局または土地家屋調査士（土地や建物の物理的な状況に関する登記を扱う専門家）に確認してください。
6. 地目を、建築できるかどうかの答えとして使わない。 「宅地」だから建てられるとは限らず、「畑」だから建てられないとも限りません。用途地域、接道、農地のルールは別の確認項目です。日本の不動産が再建築可能か確認する方法（英語） を参考にしてください。

もっとも多い誤解は、登記上の地目を、その土地の法的な位置づけや建築可否を示すものと考えてしまうことです。二つ目は、住宅地に「畑」や「田」と書かれていても無視してよいと思い込むことです。法律上いまも農地であれば、売買そのものに許可が必要になることがあります。地目と実際の使われ方が合っていない場合に何が必要かは、司法書士、土地家屋調査士、または法務局が教えてくれます。

地目について、登記事項証明書から分かること・分からないことです。

• 確実に分かること： 一筆ごとの登記上の地目、登記上の面積、所有者、抵当権などの登記された権利です。いずれも証明書の作成日時点のものです。
• 分からないこと： 地目が最新かどうか、法律上の農地にあたるかどうか、市町村がどの地目で課税しているか、そこに建物を建てられるかどうかです。登記簿に記録されているのは、最後に誰かが申請した内容であり、土地の定期的な現地確認の結果ではありません。
• 取得方法： Japan Property Research の 無料の地番検索ツール で対象区画を特定したうえで、土地の登記事項証明書を1,500円で取得してください。建物がある場合は、建物の登記事項証明書も別途取得します（土地と建物は別々に登記されているためです）。いずれもメールで届き、アカウントにも保存されます。取得の流れは 登記事項証明書を英語で取得する方法（英語） で説明しています。

地目の確認は、手軽な最初のチェックであって、最終的な答えではありません。デューデリジェンス チェックリスト の中で、所有者、面積、接道、用途地域の確認と並べて位置づけてください。

よくある質問

地目とは何ですか？ 地目（ちもく）とは、日本の土地登記で、一筆ごとに記録される「土地の種類」です。土地の主な用途を表します。不動産登記規則では23種類が定められており、宅地、畑、山林、雑種地などがあります。

物件の地目はどこで確認できますか？ 土地の登記事項証明書の冒頭にある、土地の表示（表題部）で、地番や面積の隣に記載されています。地目があるのは土地だけで、建物には地目はありません。建物は構造・種類・床面積で表示されます。

「宅地」と書かれていれば家を建てられますか？ いいえ。宅地は、登記上の土地の用途を表すものです。建築できるかどうかは、用途地域、接道、その他のルールによって決まります。また、「宅地」と書かれていても、その土地が現に使える状態であることまでは保証されません。

登記上は畑なのに、家が建っています。問題ですか？ 問題になる可能性があります。登記が実際の利用状況に追いついていないということで、通常、所有者は地目変更登記を申請することになります。また、農地法上の農地にあたる場合、農地以外の用途への転用や権利の移転に許可が必要になることもあります。契約前に農業委員会と土地家屋調査士に確認してください。

地目の変更にはどのくらい時間と費用がかかりますか？ 所有者は、利用状況が変わってから1か月以内に申請することが求められています。確認した法務局の資料によれば、登記そのものには登録免許税がかからず、処理に要する期間はおおむね1〜2週間です。土地家屋調査士に依頼する場合の報酬は事務所によって異なりますので、見積りを取ってください。

地目は固定資産税に影響しますか？ 固定資産税は、登記上の地目そのものではなく、市町村が土地の現況にもとづいて認定する地目を基準にしています。両者が異なることもあります。その土地にどの地目が適用されているかは、市町村の税務担当課に確認してください。

関連ガイド：

• 日本の不動産が農地か確認する方法（英語）
• 日本の不動産が再建築可能か確認する方法（英語）
• 日本の土地の登記簿面積と実測面積を確認する方法
• 日本の登記事項証明書の読み方（英語）
• 日本の登記事項証明書を英語で取得する方法（英語）
• 日本の不動産デューデリジェンス・チェックリスト

• e-Gov：不動産登記法 第34条・第37条・第164条（公式条文）
• e-Gov：不動産登記規則 第99条（公式条文）
• e-Gov：登録免許税法 第2条・別表第一（公式条文）
• 法務省（日本法令外国語訳データベース）：不動産登記法・不動産登記規則 — 規則第99条の地目23種類、法第37条・第164条 — 法務省
• 法務局：土地の地目変更登記の申請案内・記載例 — 法務省
• 熊本地方法務局：非農地通知書により地目変更の登記申請をされる方へ — 法務局
• 農林水産省：農地法関係事務に係る処理基準 — 農林水産省
• 千葉市：農地の転用（農地法第4条・第5条） — 千葉市
• 総務省：固定資産評価基準（土地） — 総務省
• レガシー：地目変更登記の手続き・費用・必要書類 — 相続手続支援会社（二次情報）

このガイドの法令に関する記載は、政府の公式法令データベースである e-Gov の最新条文と照合して確認しています。地目23種類とその並び（不動産登記規則第99条）、地番・地積と並ぶ土地の表示に関する登記の登記事項としての地目（不動産登記法第34条）、1か月の申請期限と申請義務者（同法第37条第1項。義務を負うのは表題部所有者または所有権の登記名義人です）、正当な理由なく申請を怠った場合の10万円以下の過料（同法第164条第1項。同項は第37条第1項・第2項を明示的に挙げています）、および登録免許税がかからないこと（登録免許税法第2条は別表第一に掲げる登記にのみ課税すると定めており、同表の不動産の登記は権利に関する登記のみで、同法に「地目」の語は一度も現れません）です。これに対し、処理期間や専門家の報酬は法令で定められたものではなく、上記の法務局資料に基づく目安であり、登記所や事案によって異なります。不動産登記事務取扱手続準則第68条の定義は法務省の内部通達であり、e-Gov には掲載されていません。地目と実際の使われ方が合っていない場合は、法務局、司法書士、または土地家屋調査士に確認してください。