不動産が信託されているかを確認する方法（信託目録の見方）

なぜ受託者が登記上の所有者なのか

信託法第2条第3項は、信託財産を「受託者に属する財産であって、信託により管理又は処分をすべき一切の財産」と定義しています。受託者とは、信託行為の定めに従い、信託財産に属する財産の管理・処分その他信託の目的の達成のために必要な行為をすべき義務を負う者です（同条第5項）。受益者が持つのは受益権、すなわち受託者に対する債権であって、土地建物の登記名義ではありません。

ですから、甲区に一人の名前が記載されていること自体は、何も異常ではありません。信託とはそういう形で登記されるものです。それが信託だと分かるのは、登記原因と、末尾に付された信託目録の番号です。

信託の登記には、対外的な意味もあります。信託法第14条は、登記または登録をしなければ権利の得喪・変更を第三者に対抗できない財産については、信託の登記をしなければ、その財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないと定めています。登記がなければ、信託は当事者間には存在しても、外部の者には主張できません。

どのように登記され、どこに記録されるのか

信託の登記が単独で入ることはありません。不動産登記法第98条第1項は、信託の登記の申請を、当該信託に係る権利の保存・設定・移転または変更の登記の申請と同時にしなければならないと定めています。通常の場合、それは委託者から受託者への所有権移転であり、両者が一つの出来事としてまとめて登記されます。

信託の登記は、受託者が単独で申請できます（同条第2項）。受託者が申請しない場合には、受益者または委託者が受託者に代わって申請することもできます（第99条）。

登記官は、信託の登記をするときは、不動産登記法第97条第1項各号に掲げる登記事項を記録した信託目録を作成し、目録番号を付したうえで、その番号を信託の登記の末尾に記録しなければなりません（不動産登記規則第176条第1項）。これが「信託目録第◯号」の正体です。信託の変更の登記をするときは、登記官は信託目録の記録も変更しなければなりません（同条第3項）。

どの区に記録されるかは、どの権利が信託されているかによります。所有権の信託であれば甲区です。規則が「相当区」という言い方をしているのは、所有権以外の権利、たとえば地上権や抵当権が信託された場合には乙区に記録されるからです（規則第33条第2項）。

見落としやすい形：移転登記のない信託

信託の設定方法は三つあります（信託法第3条）。信託契約、遺言、そして、一定の財産について自ら管理・処分する旨を公正証書その他の書面または電磁的記録で意思表示する方法です。三つ目が自己信託であり、登記記録上もっとも見落とされやすい形です。

自己信託では、所有者は誰にも財産を移転しません。登記名義人のまま、自分の財産の受託者になります。したがって、目を引くような所有権移転の登記は入りません。代わりに入るのは権利の変更の登記で、これは受託者が単独で申請できます（不動産登記法第98条第3項）。甲区を「移転」だけ追って読み、「変更」を読まないと、この形は素通りしてしまいます。

信託目録に記録される事項

不動産登記法第97条第1項が信託の登記の登記事項を定めており、規則第176条第1項がそれらを信託目録に記録させています。

1. 委託者、受託者および受益者の氏名または名称および住所
2. 受益者の指定に関する条件、または受益者を定める方法の定めがあるときは、その定め
3. 信託管理人があるときは、その氏名または名称および住所
4. 受益者代理人があるときは、その氏名または名称および住所
5. 受益証券発行信託であるときは、その旨
6. 受益者の定めのない信託であるときは、その旨
7. 公益信託であるときは、その旨
8. 信託の目的
9. 信託財産の管理方法
10. 信託の終了の事由
11. その他の信託の条項

買主にとって重要なのは8号から11号です。信託の目的、信託財産の管理方法、その他の信託の条項に、受託者が売却できるのかどうか、できるとしてどのような条件が付いているのか（受益者の同意が必要か、特定の者の指図が必要か）が書かれています。10号は、その信託がいつ終了するのかを示します。

厄介なのは1号です。第97条第2項は、第2号から第6号までのいずれかを登記したときは、受益者の氏名・名称および住所を登記することを要しないと定めています。第4号（受益者代理人）を登記した場合には、その代理人が代理する受益者に限られます。実務上の帰結として、信託目録を見ても受益者が誰か分からないことは珍しくなく、それ自体は何ら違法ではありません。

買主に効いてくる部分

受託者が権限のない売却をした場合、受益者がその売買を取り消せることがあります。信託の登記をすることができる財産、つまり不動産については、信託法第27条第2項が、次の両方に該当するときに限り受益者は取り消すことができる、としています。

• 当該行為の当時、その信託財産に属する財産について信託の登記がされていたこと
• 当該行為の相手方が、当該行為の当時、それが受託者の権限に属しないことを知っていたこと、または知らなかったことにつき重大な過失があったこと

この二つの要件は、慎重に読む必要があります。一つ目から誤った結論を引き出しやすいからです。**信託の登記が入っていること自体が、ただちにあなたの所有権を失わせるわけではありません。**それは二要件のうちの一つを満たすにすぎません。受益者はさらに、あなたが受託者の権限逸脱を知っていたこと、または知らなかったことに重大な過失があったことを示さなければなりません。ある買主に重過失があったかどうかは、事実にもとづいて裁判所が判断する事柄であり、信託目録を読まなかったことがそれを決める、と条文が定めているわけではありません。

それでも、この構造が意味するところははっきりしています。信託目録を読むのは安価で、読まないことは最も不利な立場に身を置く行為だということです。受託者を縛る条件は公示されており、売主の名前が載っているまさにその登記に番号で紐づけられ、追加料金なしで請求できる状態にありました。そこから「知らなかった」と主張するのは、かなり分の悪い議論です。

第27条第2項が落としている要件にも注意してください。信託の登記がない財産についての一般則である第1項では、受益者は、相手方がその行為が信託財産のためにされたものであることを知っていたことも示さなければなりません。登記された不動産については、この要件が外れます。登記がすでにそれを公示しているからです。

この取消権は無期限ではありません。受益者（信託管理人が現に存する場合は信託管理人）が取消しの原因があることを知った時から3か月間行使しないとき、また行為の時から1年を経過したときは、時効によって消滅します（信託法第27条第4項）。信託管理人がいるかどうかは信託目録の3号で分かります。起算点が変わるため、ここは目録を見てから判断してください。

受託者自身が買主側に立つ場合

受託者が取引の両側にいる場合には、より厳格な規律が働きます。信託法第31条第1項は、受託者が、信託財産に属する財産を固有財産に帰属させること、他の信託の信託財産に帰属させること、第三者との間で信託財産のためにする行為について自己がその第三者の代理人となること、その他受託者またはその利害関係人と受益者との利益が相反することとなる行為を禁じています。

第31条第2項は例外を列挙します。信託行為に当該行為を許容する定めがあるとき、受託者が重要な事実を開示して受益者の承認を得たとき、相続その他の包括承継により固有財産に帰属したとき、信託の目的の達成のために合理的に必要であって受益者の利益を害しないことが明らかであるとき、または正当な理由があるときです。

いずれにも当たらない場合の効果は、どの号に当たるかで分かれます。買主にとって、この違いは小さくありません。

第1号・第2号、すなわち受託者が信託財産を自分の固有財産や自分が運営する他の信託に取り込む行為は、取り消しうるにとどまらず無効です（第31条第4項）。ただし受益者の追認により、行為の時にさかのぼって効力を生じます（同条第5項）。受託者がさらにその財産について第三者と処分その他の行為をしたときは、その第三者が違反を知っていたとき、または知らなかったことにつき重大な過失があったときに限り、受益者は取り消すことができます（同条第6項）。

これに対して第3号・第4号、受託者の関係者への売却が位置するのはこちらですが、これらの行為は無効ではありません。相手方が違反を知っていたとき、または知らなかったことにつき重大な過失があったときに限り、受益者が取り消すことができます（同条第7項）。いずれの取消権も第27条第3項・第4項を準用するため、3か月および1年の期間制限はここでも働きます。

つまり、決済の場では似て見える二つの場面が、同じリスクではありません。受託者が自分で買う取引は、そもそも効力を生じていない可能性がある取引です。受託者が自分の親族や関係会社に売る取引は、受益者が取り消さないかぎり有効な取引であり、取り消せるかどうかはその買主が何を知っていたかで決まります。

登記手続にもこれが反映されています。信託財産に属する不動産が固有財産に属する財産となった場合の権利の変更の登記は、受託者を登記権利者、受益者を登記義務者として行います（不動産登記法第104条の2第2項）。ここでも読替えがあり、同項の括弧書きにより、信託管理人があるときは信託管理人が受益者に代わって登記義務者となります。いずれにせよ、受託者以外の者が手続の当事者として関与する形になっています。

信託から外れるとき

不動産に関する権利が、移転・変更または消滅により信託財産に属しないこととなった場合、信託の登記の抹消の申請は、当該権利の移転の登記もしくは変更の登記、または当該権利の登記の抹消の申請と同時にしなければなりません（不動産登記法第104条第1項）。抹消は受託者が単独で申請できます（同条第2項）。

したがって、信託から外れる形できれいに購入できた場合、あなたが所有者として記録されるのと同じ手続のなかで、信託の登記と信託目録の参照は抹消されます。決済の場でそれが実行されることを確認してください。

抹消された信託が記録から消えてなくなるわけでもありません。規則第28条第7号により、信託目録は信託の登記の抹消をした日から20年間保存されます。近い過去に終了した信託であれば、なお調査の余地があります。

契約前に確認する実務的な手順です。

1. **登記事項証明書を取得し、最新の名義人だけでなく、所有権に関する各登記の登記原因を読む。**探すのは、登記原因が「信託」である登記と、その末尾の「信託目録第◯号」です。乙区も確認してください。地上権や抵当権そのものが信託されていることがあり、その場合は目録の参照が乙区に入ります。
2. **移転だけでなく、変更の登記も見る。**自己信託は名義人が変わらず、移転ではなく権利の変更として登記されます（不動産登記法第98条第3項）。移転だけを追って読むと、記録はまったく平凡に見えます。
3. 信託目録は明示的に請求する。黙っていれば付いてきません。ここが、本人の自覚なく抜け落ちる手順です。登記事項証明書の交付請求において、信託目録に記録された事項について証明を求めるときは、その旨を請求情報の内容としなければならず（規則第193条第1項第5号）、それが請求情報に含まれていないときは、登記官は信託目録に記録された事項の記載を省略するものとするとされています（規則第197条第3項）。登記情報提供サービスでは信託目録は利用者の選択により請求でき、同サービスの案内によれば、選択の有無にかかわらず請求料金は同一です。選ばない理由がありません。
4. **8号から11号を読み、受託者の処分権限を確認する。**信託の目的、信託財産の管理方法、その他の信託の条項が、この受託者がそもそも処分できるのか、できるとしてどのような条件が付くのかを定めています。売却に受益者の同意、特定の者の指図、信託管理人の同意などが必要とされている場合、必要なのは「後で取ります」という口約束ではなく、条件が満たされたことの疎明資料です。
5. **終了事由を、分かっている事実と突き合わせる。**10号は信託がいつ終了するかを記録しています。すでに終了事由が生じている信託は、存続している信託とは別の話になります。その場合に誰が財産を取得するのかは、信託の条項と専門家の判断によるべき問題であって、甲区の名義から読み取れるものではありません。
6. **受益者が誰かを把握する。ただし信託目録から分からないことがあると心得る。**受益者を定める方法、信託管理人、受益者代理人が登記されている場合、受益者の氏名・住所は登記されていないことがあります（不動産登記法第97条第2項）。受託者に書面で確認し、第27条の取消権を誰が持つのかも併せて確認してください。
7. 受託者が自分自身に、または自分の関係者に売ろうとしている場合は立ち止まる。ただし両者を混同しない。どちらも信託法第31条の領域であり、第31条第2項の例外に本当に当たるかどうかが出発点である点も共通です。しかし効果が違います。受託者が固有財産や自分が運営する他の信託に取り込む行為は第31条第4項により無効で、そこからの転得者も、知っていたか重大な過失があったかで取消しの対象になりえます（同条第6項）。関係者への売却は第1項第4号の利益相反行為であり、無効ではありません。相手方が違反を知っていたか、知らなかったことにつき重大な過失があったときに限り、受益者が取り消せます（同条第7項）。いずれにせよ、自分だけで判断しないでください。
8. **あなたへの移転と同時に信託の登記が抹消されることを、書面で確認する。**法が二つの申請の同時提出を求めている以上（不動産登記法第104条第1項）、あなたの購入後も信託の登記が残る正当な理由はありません。
9. **司法書士には、契約後ではなく契約前に入ってもらう。**信託目録を読み、特定の受託者による特定の売却がその権限の範囲内かを判断するのは、まさに専門家の職責に属する判断です。

もっとも多い誤りは、甲区の名前を見て所有関係の問いが片付いたと考えることです。受託者は実在する登記名義人であり、権限も実在しますが、その権限には限界があります。その限界こそが、この確認の目的です。

二つ目の誤りはより分かりにくく、より高くつきます。証明書を取り寄せ、「全部事項」と題された書面を受け取り、信託の条項はそもそも登記されていないのだと考えてしまう。実際には、誰も求めなかったために規則が黙って省略しただけです。その証明書は、それ自体としては完全です。ただ、あなたが思った意味で完全なのではありません。

この論点について、登記事項証明書で分かること・分からないことを整理します。

• **確実に分かること：**その不動産が信託されていること、受託者の氏名・名称および住所、委託者の氏名・名称および住所、信託の登記の受付年月日、そして条項を指す信託目録の番号。信託が抹消されていれば、信託から外れる登記と並んで抹消線が引かれた状態で分かります。
• **請求して初めて分かること：**信託の条項そのもの。信託目録に記録された事項は、請求情報に証明を求める旨が含まれていなければ、証明書から省略されます（規則第193条第1項第5号、第197条第3項）。この確認における、もっとも重要な請求上の注意点です。
• **そもそも分からないことがあるもの：**受益者が誰か。不動産登記法第97条第2項により、一定の事項が登記されている場合には、受益者の氏名・住所は登記されていないことがあります。
• **決して分からないこと：**信託契約そのもの。信託目録に記録されるのは法定の登記事項であり、「その他の信託の条項」という包括的な号を含むとはいえ、それは申請人が提出した信託の要約であって、信託を設定した契約書そのものではありません。ある取引が受託者の権限内かどうかは、登記を要しない文言に左右されることがありますし、受託者が第103条第1項の義務どおりに変更の登記を怠りなく行ってきたかにも左右されます。
• **取得方法：**まず無料の地番検索ツールで対象地を特定し、土地の登記事項証明書を1,500円で取得します。建物がある場合は建物の記録も取得してください。日本では土地と建物が別個に登記されており、一方だけが信託されていることがあります。いずれもメールで届き、アカウントに保存されます。注文の際は、**信託目録を含めてほしい旨を伝えてください。**前述のとおり、既定では省略されます。手続の流れは英語での登記事項証明書の取得方法で説明しています。

信託されている不動産は、欠陥のある不動産ではありません。日本の住宅について信託を使うことは、しばしば合理的で、ごく普通の選択です。ただ、「この人は私に売れるのか」という問いの答えが、甲区の表面には書かれていない、というだけのことです。確認を行い、信託目録を読み、その結果を所有関係・抵当権・境界と並べて日本の不動産デューデリジェンス・チェックリストに記録してください。

信託が存続している場合、信託目録が売却に誰かの同意を条件づけている場合、受託者が取引の両側に立っている場合には、契約前に法務局で状況を確認し、司法書士の助言を受けてください。

よくある質問

登記記録の「信託」とは何を意味しますか。 その不動産が信託されていることを意味します。甲区に記載された者は受託者であり、法律上は登記名義人ですが、別紙である信託目録に記録された条件のもとで、受益者のためにその不動産を保有しています。

受託者から購入できますか。 多くの場合は可能ですが、信託が受託者に与えた権限の範囲内に限られます。その権限は、信託目録の「信託の目的」「信託財産の管理方法」「その他の信託の条項」に記録されています。売却が無条件に認められていることも、誰かの同意を条件に認められていることも、認められていないこともあります。

受託者が権限なく売却した場合はどうなりますか。 受益者が売買を取り消せる場合があります。ただし、行為の当時に信託の登記がされており、かつ、あなたが受託者に権限がないことを知っていたか、知らなかったことにつき重大な過失があった場合に限られます（信託法第27条第2項）。この取消権は、受益者（信託管理人が現に存するときは信託管理人）が原因を知った時から3か月、行為の時から1年で消滅します。

取り寄せた登記事項証明書に信託目録が付いていませんでした。なぜですか。 請求しなければ省略されるからです。規則は、信託目録に記録された事項の証明を求める旨を請求情報に含めるよう求め、含まれていないときは登記官がこれを省略するものとしています（規則第193条第1項第5号、第197条第3項）。信託目録を名指しして、もう一度請求してください。

信託目録に受益者の名前がありません。登記の不備ですか。 いいえ。受益者を定める方法、信託管理人、受益者代理人が登記されている場合には、受益者の氏名・住所を登記することを要しません（不動産登記法第97条第2項）。適法な状態であり、だからこそ自分で尋ねる必要があります。

所有権の移転登記がないのに信託されている、ということはありますか。 あります。自己信託では、所有者が財産を移転しないまま自らその財産の受託者となり、移転ではなく権利の変更として登記されます（信託法第3条第3号、不動産登記法第98条第3項）。

購入すれば信託の登記は消えますか。 消えるはずです。信託の登記の抹消の申請は、信託から外れる移転の登記の申請と同時にしなければなりません（不動産登記法第104条第1項）。決済時にそれが行われることを書面で確認してください。

関連ガイド:

• 日本の登記事項証明書の読み方（英語）
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• 日本の不動産デューデリジェンス・チェックリスト
• 英語での登記事項証明書の取得方法（英語）

• e-Gov法令検索：信託法（平成18年法律第108号）現行条文。デジタル庁e-Gov法令検索、公的情報源。第2条（信託財産、委託者、受託者、受益者、固有財産の定義）、第3条（信託の方法3種、第3号の自己信託）、第14条（信託財産に属する財産の対抗要件）、第27条（受託者の権限違反行為の取消し、第2項の登記可能財産についての二要件、第4項の3か月および1年の期間制限）、第31条（利益相反行為の制限、第2項の例外、第4項の無効がおよぶのは第1項第1号・第2号に限られること、第5項の追認、第6項の転得者に対する取消し、第3号・第4号について取消しにとどまる第7項、および同項が準用する第27条第4項の期間制限）。
• e-Gov法令検索：不動産登記法（平成16年法律第123号）現行条文。デジタル庁e-Gov法令検索、公的情報源。第97条（信託の登記の登記事項、信託目録、第2項の受益者の登記の省略）、第98条（同時申請、受託者による単独申請、自己信託による権利の変更の登記）、第99条（受益者または委託者による代位申請）、第103条（登記事項に変更があったときの受託者の遅滞なき申請義務）、第104条（信託財産でなくなった場合の抹消の同時申請）、第104条の2第2項（固有財産に帰属させる場合に受益者を、信託管理人があるときは信託管理人を登記義務者とすること）。
• e-Gov法令検索：不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）現行条文。デジタル庁e-Gov法令検索、公的情報源。第176条（登記官による信託目録の作成、目録番号の付与、信託の登記の末尾への記録、変更時の記録変更）、第193条第1項第5号（信託目録に記録された事項の証明を求める旨を請求情報の内容とすること）、第197条第3項（請求情報に含まれないときは信託目録に記録された事項の記載を省略すること）、第197条第2項第5号（信託目録の様式）、第33条第2項（信託目録の目録番号は相当区に記録されること）、第28条第7号（信託目録は信託の登記の抹消をした日から20年間保存）。
• 登記情報提供サービス：登記情報提供サービスとは。法務大臣指定法人である民事法務協会が運営、公的サービス。共同担保目録および信託目録は利用者の選択により請求することができ、選択の有無にかかわらず請求料金は同一であることを明記しています。
• 登記・供託オンライン申請システム。法務省、公的情報源。登記事項証明書をオンラインで請求する窓口です。

信託が存続している場合、売却が誰かの同意にかかっている場合、受託者が取引の両側に立っている場合には、登記記録に依拠する前に、法務局または司法書士に確認してください。