土地に都市計画道路がかかっているかを確認する方法

線はどこから来るのか

都市計画法第11条第1項は、都市計画区域について都市計画に定めることができる施設を列挙しており、道路は第1号の交通施設の筆頭に挙げられています。同項は、特に必要があるときは都市計画区域外においてもこれらの施設を定めることができるとも定めています。そして道路が実際に都市計画に定められると、同法第4条第6項により、それは都市計画施設になります。このガイドの内容はすべて、この一点の法的地位から導かれます。

都市計画は、第20条第3項により告示の日からその効力を生じます。法務局に登記されるものではなく、登記事項証明書にも現れません。代わりに第20条第2項が、都道府県知事および市町村長に対し、第14条第1項の図書（またはその写し）を当該都道府県または市町村の事務所に備え置いて一般の閲覧に供する方法その他の適切な方法により公衆の縦覧に供することを義務づけています。確認作業が最終的に行き着くのはこの縦覧であり、登記簿ではなく自治体が正式な情報源である理由もここにあります。

第1段階：計画決定済み、事業は未着手

対象地の大半が置かれている状態で、しかもその状態が数十年続くことがあります。

適用される条文は第53条第1項です。都市計画施設の区域内において建築物の建築をしようとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。「都道府県知事等」は第26条の定義により、都道府県知事、ただし市の区域内にあっては当該市の長を指します。町村であれば都道府県知事です。

この条文の射程について、押さえるべき点が2つあります。

• 「建築」に何が含まれるか。 第4条第10項が建築基準法の定義を引いており、同法第2条第13号は建築を、新築・増築・改築・移転と定義しています。4つすべてに許可が必要です。第53条第1項はこれに続いて5つの例外を挙げていますが、うち4つは通常の所有者には当てはまりません。非常災害のため必要な応急措置として行う行為（第2号）、都市計画事業の施行として行う行為またはこれに準ずる行為として政令で定めるもの（第3号）、そして2つの技術的な場合、すなわち第11条第3項後段により離隔距離の最小限度および載荷重の最大限度が定められている区域内でその限度に適合する行為（第4号）と、第12条の11に規定する道路の区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域内において行う政令で定める行為（第5号）です。一般の所有者に関係するのは第1号の「政令で定める軽易な行為」で、都市計画法施行令第37条がそれを明確に定めています。階数が2以下で、かつ地階を有しない木造建築物の改築または移転です。新築も増築も、軽易な行為としては例外になりません。第1号が対象とするのは改築と移転だけです。第4号と第5号は理屈のうえでは新築も含みうるものの、いま述べた立体的な範囲と立体道路という狭い場合に限られるため、通常の土地では新築も増築も許可が必要だと考えてください。古い木造の小さな家を同じ規模で建て替えるなら許可が不要な場合がある一方、同じ所有者が一部屋増築するには許可が必要になります。
• 何が含まれないか。 第53条が制限しているのは建築物の建築だけです。この段階では、土地をならす、掘る、建築物以外の工作物を設置するといった行為はこの条文の対象外です。貸すこと、現状のまま使うことも対象外です。売ることは別の話ですが、根拠となる法律が別です。後述の公有地拡大推進法の届出をご覧ください。所有者が思っているより制限の範囲は狭いのです。

第1段階のもう半分は、第54条が課す基準です。知事または市長は、申請が3つの号のいずれかに該当するとき、その許可をしなければなりません。2つは特殊な場合です。建築が都市計画のうち建築物について定めるものに適合する場合（第1号）、または第11条第3項により立体的な範囲が定められているときにその範囲外で行われ、整備に著しい支障を及ぼすおそれがないと認められる場合（第2号）です。一般の住宅に当てはまるのは第3号で、全国の都市計画道路予定地に建つ建物の姿を決めているのはこの号です。第3号は、その建築物が次のすべてを満たすことを求めます。

• 階数が2以下で、かつ地階を有しないこと
• 主要構造部（建築基準法第2条第5号の主要構造部）が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
• かつ、容易に移転し、または除却することができると認められること

3つは同時に満たす必要があります。都市計画道路予定地に建っているのが2階建ての木造や鉄骨造の家ばかりなのはこのためです。鉄筋コンクリート造3階建ては第3号を満たさず、第1号または第2号に該当する場合を除けば、行政が許可する義務は生じません。義務の性質を正確に捉えてください。第3号を満たす限り許可はしなければならないので、裁量で不許可にされうる開発許可のようなものではありません。3つの号のいずれも満たさない場合は、この条文はどちらの義務も課しません。

第1.5段階：事業予定地としての指定

通常の都市計画施設の区域の上に、もう一段階あり、そこでは立場が逆転します。

第55条第1項は、事業予定地を2つの経路で生じさせており、その2つは同じではありません。都市計画施設、つまり都市計画道路の場合は、その区域内の土地のうち知事または市長が特に指定したものの区域です。指定は計画決定から自動的に生じるものではなく別の行政行為なので、計画線の下にある土地の多くは事業予定地ではありません。市街地開発事業（土地区画整理事業および新都市基盤整備事業を除く）については、施行区域の全体が、それ以上の指定を要さずに該当します。いずれの場合も、行政はその土地について第54条にかかわらず第53条第1項の許可をしないことができます。許可しなければならないという義務が外れるのです。例外は、第56条第2項により買い取らない旨の通知があった土地だけです。指定にあたっては第55条第4項により公告が行われます。

指定は、制限に対する救済が生まれる地点でもあります。第56条第1項は、事業予定地内の土地の所有者が、第55条第1項により建築物の建築が許可されないときはその土地の利用に著しい支障を来すことを理由として、その土地を買い取るべき旨を申し出ることを認めています。この申出があったときは、行政は特別の事情がない限り、時価で買い取るものとされます。第2項は、遅滞なく買い取る旨または買い取らない旨を所有者に通知することを義務づけています。計画段階において買取りを強制できるのはここだけであり、事業予定地である土地にのみ存在する権利です。計画線の下にあるすべての土地にあるわけではありません。事業が認可された後には、第68条によるもう1つ、さらに狭い経路があります。

指定は売却も制限しますが、どこでも制限するわけではありません。第57条第1項の発動要件は指定そのものより狭く、都市計画施設については、市街化区域内または区域区分が定められていない都市計画区域内の都市計画施設に係る第55条第4項の公告です。したがって、市街化調整区域内の都市計画道路が事業予定地に指定されても、この制度は伴いません。ただし後述の公有地拡大推進法の届出は、発動要件が都市計画施設の区域であり市街化調整区域の除外を持たないため、そちらが適用されることがあります。適用がある場合、第57条第2項により、その公告の日の翌日から起算して10日を経過した後に事業予定地内の土地を有償で譲り渡そうとする者は、当該土地、予定対価の額、譲渡の相手方その他の事項を書面で届け出なければなりません。この届出と第56条の買取申出のどちらについても実務上注意すべき点があります。相手方は、第55条第4項により公告された者、たとえば事業を施行する者である場合があり、知事や市長とは限りません。誰が相手方かを確認してください。届出後30日以内に行政が買い取るべき旨を通知したときは、第57条第3項により届出書記載の予定対価の額に相当する代金で売買が成立したものとみなされ、第4項はその期間内の譲渡を禁じます。この第4項のかっこ書きを読んでください。禁止される期間は30日間、または行政が買い取らない旨を通知したときはその時までであり、早い方で終わります。つまり30日は上限であって、必ず待たされる期間ではありません。

第2項のかっこ書きは注意して読んでください。この条文の読み違いはほとんどここで起きます。届出義務は、土地およびこれに定着する建築物その他の工作物を有償で譲り渡そうとする者を除くと明記されています。したがって、建物付きの土地を通常どおり売る場合はこの都市計画法上の義務の対象外です。届出義務がかかるのは更地の譲渡です。

同じただし書きには、さらに2つの例外があります。まず、当該土地の全部または一部が文化財保護法第46条（同法第83条により重要有形民俗文化財に準用される場合を含む）の適用を受けるときは、この届出義務はありません。第46条は国の先買権であり、重要文化財を有償で譲り渡そうとする者は、譲渡の相手方と予定対価の額を記載した書面で、まず文化庁長官に国への売渡しを申し出なければなりません。2つの法定先買制度に同時に並ばされることはない、ということです。次に、第66条の公告の日の翌日から起算して10日を経過した後の、当該公告に係る都市計画事業を施行する土地に含まれる場合も対象外です。これは後述の第67条への引継ぎ点であり、第57条か第67条のどちらかで届け出るのであって、両方ではありません。

そうなると、指定前の段階はどうなのかという疑問が当然出てきますが、答えは「何もない」ではありません。通常の都市計画施設の区域では、別の法律がこの役割を担います。公有地の拡大の推進に関する法律です。同法第4条第1項第1号により、都市計画施設の区域内に所在する土地を所有する者は、これを有償で譲り渡そうとするとき、土地の所在・面積、譲渡予定価額、譲り渡そうとする相手方などを、市の区域内であれば当該市の長に、それ以外であれば町村長を経由して都道府県知事に届け出なければなりません。そして第8条により、第6条の通知から3週間は、当該地方公共団体等以外の者に譲り渡すことができません。売主にとって重要な点が3つあります。

• 下限は200平方メートルで、条例で下がることがある。 第4条第2項第10号と同法施行令第3条第3項により、200平方メートル未満の土地は対象外です。ただし都道府県（市の区域内では当該市）は、条例で区域を限り、100平方メートル（防災再開発促進地区の区域内では50平方メートル）以上200平方メートル未満の範囲で別に定めることができます。200と決めつけず、条例を確認してください。
• 「土地と建物を併せて」の除外はない。 第4条第2項の除外事由に、建物付きで売る場合は含まれていません。つまり、都市計画法第57条を免れる建物付き土地の売却も、この届出は必要になりえます。
• 3つの制度は順番に入れ替わるもので、重なりません。 第4条第2項第5号により、第57条第1項の公告から10日を経過した後の事業予定地に含まれる土地、または第66条の公告後の都市計画事業を施行する土地に含まれる土地は、この届出の対象外になります。計画段階はこの法律、指定後は第57条、事業認可後は第67条。届出は1つで、2つになることはありません。同項第2号には、都市計画法の両条と同じく文化財保護法第46条の除外も置かれています。

売主が最も気づきにくいのはこの制度です。何も起きていないように見える静かな段階に適用されるからです。

第2段階：事業認可済み

都市計画事業が実際に認可されると、制限の性格が変わります。

第62条第1項は、施行者の名称、都市計画事業の種類、事業施行期間、そして事業地を告示することを求めています。第2項はさらに、市町村長が事業施行期間の終了の日まで図書の写しを市町村の事務所において公衆の縦覧に供することを義務づけています。近くの計画線が計画のままなのか予算のついた事業に移ったのかを知りたいなら、答えはこの告示とこの図書にあり、探していた期限はその事業施行期間です。

事業地内では第53条ではなく第65条第1項が適用されます。第53条第3項により、第65条第1項にいう告示（第62条第1項の告示）があった後は第53条が適用されないからです。第65条は対象が実質的に広く、基準も実質的に厳しくなります。知事または市長の許可が必要になるのは、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設、そして政令で定める移動の容易でない物件の設置または堆積です。ここに第54条に相当する規定はありません。行政に許可を義務づける要件は存在せず、第65条第2項はむしろ、許可を与えようとするときはあらかじめ施行者の意見を聴かなければならないと定めています。実務上、事業認可が出た後は建てられないと考えるべきです。

譲渡の制限も強まります。第67条第1項は、第66条の公告の日の翌日から起算して10日を経過した後に事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者に対し、予定対価の額と相手方を書面で施行者に届け出ることを求めます。第2項は施行者が30日以内に通知したときに当該価額での売買成立をみなし、第3項はその間の譲渡を禁じます。第57条と同じ早期解除があり、施行者が買い取らない旨を通知した時点で期間は終わります。第67条第1項にも文化財保護法第46条の例外が同じ理由で置かれていますが、第57条の「土地および定着する建築物」の除外に相当するものはありません。第57条にあった「土地および定着する建築物」の除外は、ここにはありません。第67条は土地建物等、すなわち土地と建物を対象としています。したがって、計画段階では義務のなかった建物付き土地の通常の売却も、事業段階では届出義務の対象になります。

事業段階には、第56条よりはるかに狭い条件の買取請求もあります。第68条第1項は、事業地内の土地で、第69条により適用される土地収用法第31条の規定により収用の手続が保留されているものの所有者に、施行者に対して当該土地を時価で買い取るべきことを請求する権利を認めています。ただし書きが範囲を大きく絞ります。その土地が他人の権利の目的となっているとき、土地に建築物その他の工作物があるとき、立木に関する法律第1条第1項に規定する立木があるときは、この請求はできません。つまり、収用手続が保留されている事業地内の、更地で権利の付いていない土地のための経路であり、手放したい所有者のための一般的な出口ではありません。第68条第2項により、価額は施行者と所有者が協議して定めます。

この3段階の見方には1つ限界があり、それは「該当なし」という回答の読み方にかかわります。3つは都市計画法がその土地に与えうる状態であり、どの制限が適用されるかを教えてくれます。しかし、道路が来るのかどうかは教えてくれません。第4条第15項は都市計画事業を「第59条の規定による認可又は承認を受けて行なわれる」事業と定義しています。したがって、同じ道路が道路法上の道路事業として整備される場合や、土地区画整理事業によって用地が生み出される場合には、第62条の告示は出ず、第65条も働きません。近隣で実際に工事が進んでいても、その土地は計画段階のままです。土地区画整理の場合は制限がないわけではなく、別の制限がかかります。土地区画整理法第76条により、所定の公告があった日後、第103条第4項の公告がある日までは、施行地区内で土地の形質の変更や建築物その他の工作物の新築・改築・増築をしようとする者は許可を受けなければなりません。この制限も、宅地建物取引業法施行令第3条第1項第8号により重要事項説明の対象です。道路事業として整備される場合にも、固有の、しかも第53条より厳しい制限があります。道路法第18条第1項により道路の区域が決定された後、道路の供用が開始されるまでの間は、同法第91条第1項により、何人も道路管理者の許可を受けなければ、その区域内で土地の形質を変更し、工作物を新築・改築・増築・大修繕し、物件を付加増置することができません。条文は、道路管理者がその土地に関する権原を取得する前であっても適用されると明記しており、第54条のような許可義務もありません。つまり、都市計画法上は計画段階のままでも、同時に道路法上の道路予定区域に入っていることがあり、その場合は厳しい方が効きます。制限のことと、事業化の見通しのことは、分けて尋ねてください。

売買では説明義務があるが、それは宅建業者が関与する場合に限られる

宅地建物取引業法第35条第1項第2号は、宅地建物取引業者に対し、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものの概要を記載した書面を交付して説明させることを義務づけています。そして宅地建物取引業法施行令第3条第1項第1号は、貸借以外の契約について、対象となる都市計画法の規定を列挙しています。そのうち4つは、ここまで見てきた3つの段階にそのまま対応します。

• 第53条第1項：計画段階の建築の許可。
• 第57条第2項・第4項：事業予定地の譲渡の届出と譲渡禁止期間。
• 第65条第1項：第53条に代わる事業段階の許可。
• 第67条第1項・第3項：事業段階の譲渡の届出と譲渡禁止期間。

したがって、反射的に第53条を持ち出すのではなく、対象地の段階に対応する条文を指定して説明を求めてください。これがとくに効くのは事業認可後です。その段階では第53条はそもそも適用されないため、第53条のことだけを尋ねた買主は「第53条の制限はありません」という嘘ではない答えを受け取り、それでも第65条の許可と第67条の譲渡禁止期間に足を踏み入れることになります。どちらも宅建業者が説明義務を負う事項です。ただし2つの限界を押さえておいてください。義務の主体は宅建業者なので、業者が一切関与しない個人間の直接売買には義務がありません。自治体の空き家バンク経由の取引にはこれが相当数あります。そして法が求めているのは制限の概要であって、その道路が本当に造られるのか、将来の売却にどう影響するのかの評価ではありません。それは自分で自治体に確認する領域です。

土地の価値への影響

評価上の正式な補正はあります。そして、たいていの所有者が想像するより小さいものです。

国税庁の財産評価基本通達24-7は、都市計画道路予定地（都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域）内となる部分を有する宅地の評価を定めています。その部分が予定地内でないものとした場合の価額に、地区区分・容積率・地積割合（宅地の総地積に対する都市計画道路予定地部分の地積の割合）に応じた補正率を乗じて評価します。どの面積を指すかに注意してください。同じ通達の8は、地積は課税時期における実際の面積によると定めており、登記地積ではありません。

この表の幅は、片方の端では大きく、もう片方では小さいものです。

• 普通住宅地区、容積率200%未満： 地積割合30%未満で0.99、30%以上60%未満で0.98、60%以上で0.97。つまり1%から3%の減額です。
• 同じ地区区分で容積率が高い場合： 200%以上300%未満では同じ3区分で0.97、0.94、0.90、300%以上では0.94、0.88、0.80です。つまり3%から10%、そして6%から20%の減額になります。容積率は地積割合と同じくらい効きます。
• ビル街地区・高度商業地区、容積率700%以上： 同じ3区分で0.85、0.70、0.50。

ここから2つのことが言えます。第一に、郊外の住宅地では補正はほぼ端数程度であり、この補正は税の節約として意味のある額になりません。第二に、これは相続税・贈与税の評価のためだけの通達です。固定資産税は別の仕組みで動いています。地方税法第388条第1項および第403条第1項により、市町村長は総務大臣が定める固定資産評価基準によって価格を決定するのであり、国税庁の通達によるのではありません。固定資産税において都市計画道路予定地の補正が適用されるかどうかは市町村に尋ねるべき事柄で、通達24-7はそれにどちらの答えも与えません。ただし尋ねる先を間違えないでください。東京都の特別区（23区）では区ではありません。地方税法第734条第1項により、特別区の存する区域では都が、都を市とみなして固定資産税を課します。したがって評価も問い合わせも、区役所ではなく都税事務所です。そしてどちらの規定も、買主が実際にいくら払うかについては何も述べていません。買主が望む建物を建てられない土地の市場での値引きは別の問題で、たいていこちらの方が大きくなります。

契約前に対象地を確認する手順です。

1. 地番を特定する。 都市計画の図書もGISデータも、住居表示ではなく地番（筆）を基準に作られています。無料の地番検索と地番の調べ方のガイドがこの手順を扱っています。
2. まず地図でスクリーニングする。 国土交通省は全国の都市計画決定GISデータを公開しており、同省の一般向け地図サイトである不動産情報ライブラリに、そのデータの当年度版にもとづく「都市計画道路」のレイヤがあります。英語表示の切替もあるため、海外からの最初のスクリーニングとしてはこれが最も実用的です。ただしスクリーニング以上のものとして扱わないでください。国土交通省自身の説明によれば、このデータは地方公共団体等の都市計画総括図またはGISデータをもとに整備されたもので、団体からGISデータの提供がなく2019年4月1日以降に都市計画変更がなかった場合は2018年に整備された国土数値情報が用いられています。地図の縮尺での境界線から、自分の敷地のどこを線が通るかはわかりません。
3. 市区町村の都市計画担当課に確認する。 これが正式な確認です。根拠となる図書は、第20条第2項により公衆の縦覧に供されているものです。都市計画課（都市整備課、都市計画担当など名称は自治体により異なります）に、市区町村名・大字・地番を伝えて4点を尋ねてください。対象地に都市計画道路が決定されているか、計画幅員と路線名または路線番号、敷地のどの部分に線がかかり、面積のどれだけを占めるか、そして計画決定の年月日とその後の変更の有無です。都市計画図の写しに線を記入してくれる自治体も多く、独自の都市計画情報閲覧システムを公開している自治体も多数あります。
4. そのうえで、結論を分ける質問をする。どの段階なのか。 3つの状態は帰結がまったく違い、対象地の答えはそのいずれかです。はっきり尋ねてください。通常の都市計画施設の区域なのか（第53条、そして容易に除却できる2階建てには第54条の許可義務がある）、第55条第1項により事業予定地として指定されているのか（許可しないことができ、第56条の買取申出が可能になる）、それとも第62条の告示を経て事業認可済みなのか（第65条が適用され、事業施行期間という期限が存在し、収用手続が保留された更地には第68条の買取請求がありうる）。そのうえで、さらに2つ尋ねてください。「事業認可はされていません」は「何も起きていません」と同じではないからです。何らかの方法で、たとえば道路法上の道路事業として、整備が予定されていないか。とくに道路法第18条により道路の区域が決定されていないか（決定されていれば、より厳しい同法第91条の許可が必要になります）。そして対象地が土地区画整理事業の施行地区内にないか（その場合、土地区画整理法第76条の許可が別途必要になります）。「計画があります」という答えをこの質問の答えとして受け取らないでください。
5. 建てる意思ではなく、建てる建物を具体的に伝える。 第54条の義務は建築物の内容で決まります。想定している建物が第3号を満たすか、つまり階数2以下・地階なし・主要構造部が木造か鉄骨造かコンクリートブロック造・容易に移転または除却できると認められるか、を具体的に確認してください。鉄筋コンクリート造3階建てや地下室を考えているなら、土地を取得した後ではなくこの段階で伝えるべきです。計画決定より前から建っている家がある場合は、その家に何ができるかを別に尋ねてください。階数2以下で地階のない木造建築物の改築・移転は施行令第37条で例外ですが、増築は例外ではありません。
6. 「1965年から動いていない」を「永久に造られない」と読み替えない。 全国の都市計画道路網の約5分の1は改良済でも概成済でもないままで、都道府県や市区町村は長期未着手路線を定期的に見直し、廃止することもあれば予算をつけることもあります。動いていない線も、その後どうなるかとは別に、今日の土地を制限しています。廃止される可能性に上乗せの代金を払う理由にはなりません。見直しの対象かどうかは尋ねる価値がありますが、買うのは現在の法的状態だと考えてください。
7. 売主側なら、署名の前に3つの届出制度のどれが適用されるかを確定する。 指定のない通常の都市計画施設の区域では、公有地拡大推進法です。同法第4条第1項第1号は200平方メートル以上（条例でより小さいこともあります）の土地の有償譲渡を対象とし、都市計画法と違って建物付きで売る場合を除外しません。第57条の制度が発動している場合は、都市計画道路については対象の施設が市街化区域内または区域区分が定められていない都市計画区域内にあることが要件ですが、その場合は更地の有償譲渡に第57条第2項の書面届出が必要で、最長30日の譲渡禁止期間がかかります（行政が買い取らない旨を通知すればその時点で終わります）。一方、土地と定着する建築物を併せて譲り渡す場合は明文で除外されています。事業認可後は第67条がその除外をなくし、土地建物等を一律に対象とします。なお、対象の不動産に文化財保護法第46条の適用があるときは、国の先買権が優先するため、どちらの条文も適用されません。また第57条は、第66条の公告により対象地が第67条に引き継がれた後は適用されないので、両方の届出を負うことはありません。ここを間違えると決済が止まるので、一般原則から推論せず、どちらの条文が適用されるかを自治体に確認してください。
8. 重要事項説明の該当項目を、正しい条文を指定して求め、それで終わりにしない。 宅建業者が関与する取引では、説明義務の対象は第53条第1項だけでなく、第57条第2項・第4項、第65条第1項、第67条第1項・第3項にも及びます。手順4で確認した段階に対応する条文を指定してください。事業認可済みの土地について第53条のことだけを尋ねると、「第53条の制限はありません」という嘘ではない答えが返り、第65条の許可と第67条の譲渡禁止期間が触れられないまま終わります。直接売買では誰にも説明義務はありません。いずれにせよ概要は概要であり、敷地のどれだけを計画線が占めるのか、想定している家が第54条の基準を満たすのかまでは書かれていません。
9. 答えを契約書に入れる。 特定の家を建てられることが購入の前提なら、期限を切って自治体の書面回答を条件とする契約にしてください。「あの道路計画はずっと前になくなった」という口頭の説明は、縦覧図書の代わりにはなりません。

いちばん多い誤解は、都市計画道路を用途地域の問題のように扱い、登記簿や用途地域図で見つかるものだと考えることです。どちらでもありません。都市計画に定められた施設であり、自治体が縦覧させる義務を負う図書に記録されています。2番目に多いのは逆方向の過剰反応で、都市計画道路があれば土地は使えないと考えることです。第1段階では、容易に除却できる2階建てについて法が許可を義務づけており、だからこそこうした敷地にはごく普通の家が建っています。問うべきは「線があるか」だけではありません。どの段階か、敷地のどれだけを占めるか、そして自分の建物が第54条を満たすか、です。

この論点について、登記事項証明書でわかること・わからないことを整理します。

• 確実にわかること： 地番、登記上の地目、登記上の地積、甲区に記録された登記名義人、そして抵当権・差押えその他の登記された権利が、いずれも証明書の作成日時点の内容として記載されています。あくまで登記名義人であり、現在の所有者とは限りません。所有権は登記の有無にかかわらず死亡により相続人に移るため、何十年も前に亡くなった人の名前がそのまま記載されていることがあります。この点は日本の不動産に未登記の相続があるか確認する方法（英語）で扱っていますが、ここでも重要です。計画線について答えをもらうべき相手は、実際にその土地を売ることができる人だからです。計画線がかかる土地では、登記地積が地積割合の話の出発点になります。ただし税務上の計算に使われる数字ではありません。財産評価基本通達8は、地積は課税時期における実際の面積によると定めています。したがって登記地積と実測面積に差があると、補正率の区分が変わることがあり、実際に失う面積の見方も変わります。登記地積は出発点、実測が答えだと考えてください。登記簿の地積と実測面積の違いを確認する方法をご覧ください。
• わからないこと： 対象地に都市計画道路が決定されているか、その計画幅員、敷地のどの部分にかかるか、事業予定地として指定されているか、事業が認可されているか、いつ終わる予定か。いずれも登記簿にはありません。これらは第20条第2項により都道府県および市町村が縦覧させる都市計画の図書にあり、認可済みの事業については第62条の告示と、同条第2項により市町村長が縦覧させる図書にあります。
• 登記簿に手がかりを期待してもいけない理由： 制限の種類によっては登記簿に痕跡が残るものもありますが、都市計画道路は登記簿にまったく痕跡を残しません。それを示す地目はなく、権利部にも記載はありません。4車線の道路が敷地を横切る計画線が引かれていても、登記事項証明書はまったくきれいなままです。
• 取得方法： 無料の地番検索で対象地を特定し、土地の登記事項証明書を1,500円で取得してください。土地上に建物がある場合は建物の登記事項証明書も取得してください。土地と建物は別に登記されており、計画線上の敷地では建物の登記上の構造と階数を書面で持っておく価値があります。いずれもメールで届き、アカウントに保存されます。手順は登記事項証明書を英語で取得する方法（英語）で説明しています。

登記事項証明書が最初の一歩として適しているのは、自治体に問い合わせる前に必要な地番、登記地積、所有関係、担保の状況がそろうからです。都市計画の図書の代わりにはなりません。両方を行い、結果を接道・境界・用途地域とあわせて不動産デューデリジェンス・チェックリストに記録してください。この確認の隣に置くべき確認が2つあります。そもそもその敷地が再建築可能かどうかは日本の不動産が再建築可能か確認する方法（英語）、用途地域とハザードマップの内容は日本の用途地域とハザードマップの調べ方で扱っています。

計画線が対象地を横切り、建てられる建物の内容に計画が左右される場合は、署名の前に市区町村の都市計画担当課から書面で回答を得てください。そのうえで続く境界・面積の問題については、土地家屋調査士に相談してください。土地家屋調査士法第3条第1号により、不動産の表示に関する登記について必要な土地または家屋の調査・測量はこの資格の業務であり、計画線が自分の敷地のどこを通るのかを確定させる作業がこれにあたります。司法書士は、司法書士法第3条のとおり登記手続の代理を担う、権利関係のための資格であり、測量の代わりにはなりません。

FAQ

都市計画道路とは何ですか。 都市計画法にもとづいて都市計画に定められた道路です。同法第11条第1項第1号は都市計画に道路を都市施設として定めることを認めており、第4条第6項により、都市計画に定められた施設は都市計画施設になります。線には幅員も路線も決定年月日もあります。全く新しい路線である場合もあれば、すでに存在する道路の上に重ねられ、その沿道の土地の一部を確保する拡幅計画である場合もあり、後者が見落とされます。そして実行されていないこともあります。全国の計画網の約5分の1は、改良済でも概成済でもありません。

都市計画道路がかかっている土地に建築できますか。 多くの場合できますが、何でも建てられるわけではありません。第53条第1項により都道府県知事、市の区域内であれば当該市の長の許可が必要です。そして第54条は、階数2以下で地階がなく、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造その他これらに類する構造で、容易に移転または除却できると認められる建築物については、許可をしなければならないと定めています。鉄筋コンクリート造3階建てや地下室のある建物は第3号の範囲外なので、第1号または第2号の特別な場合に該当するかによることになり、該当しなければ行政に許可の義務はありません。

既存の家の建て替えに許可は必要ですか。 階数2以下で地階を有しない木造建築物の改築または移転は、第53条第1項第1号と都市計画法施行令第37条により軽易な行為として許可が不要です。新築と増築はこの例外に当たらず、許可が必要です。ただし対象地が第53条第1項第4号・第5号という狭い場合に該当するときは別です。

土地をならしたり掘ったりすることも制限されますか。 計画段階では制限されません。第53条が制限しているのは建築物の建築だけです。事業が認可され第62条の告示が出た後は、第65条第1項の対象が大きく広がり、土地の形質の変更、建築物以外の工作物の建設、移動の容易でない物件の設置も対象になります。

行政に土地を買い取らせることはできますか。 経路は2つあり、どちらも狭いものです。計画段階では、第55条第1項により事業予定地として指定されていることが必要です。その場合、第56条第1項により、建築が許可されないときは土地の利用に著しい支障を来すことを理由として買取りを申し出ることができ、行政は特別の事情がない限り時価で買い取るものとされます。指定のない通常の都市計画施設の区域には、買取りを強制できる権利はありません。ただし公有地拡大推進法第5条により、そうした土地の所有者は、第4条の届出と同じ経路で、地方公共団体等による買取りを希望する旨を申し出ることができます（同じ200平方メートルの下限がかかります）。これは申出であって権利ではなく、地方公共団体等に買取りの義務はありません。事業が認可された後は、第68条第1項が施行者に対する時価での買取請求を認めますが、収用手続が保留されている土地に限られ、他人の権利の目的となっている土地、建築物その他の工作物がある土地、立木がある土地では請求できません。

都市計画道路がかかっている不動産を売却できますか。 できます。実際にこうした土地は日常的に取引されています。届出の制度は3つあり、順番に入れ替わるので、適用されるのはちょうど1つです。指定のない通常の都市計画施設の区域では、公有地拡大推進法第4条第1項第1号により、200平方メートル以上（条例で下げられることがあります）の土地の有償譲渡について届出が必要で、建物付きで売る場合も除外されません。指定された事業予定地で、かつ第57条第1項の公告がある場合（都市計画道路については、対象の施設が市街化区域内または区域区分が定められていない都市計画区域内にあることが要件です）、更地の有償譲渡に第57条第2項の書面届出と最長30日の譲渡禁止期間が必要です。行政が買い取らない旨を通知すれば、期間はその時点で終わります。土地と定着する建築物を併せて譲り渡す場合は明文で除外されています。事業認可後は第67条により土地建物等が一律に届出の対象になり、第57条は適用されなくなるため、両方を負うことはありません。どちらの条文も、対象の不動産に文化財保護法第46条の適用があるときは適用されず、国の先買権が優先します。どちらが適用されるかを署名前に自治体に確認してください。

不動産会社は説明してくれますか。 宅建業者が関与するなら、します。しかも義務の範囲は計画段階にとどまりません。宅地建物取引業法第35条第1項第2号と同法施行令第3条第1項第1号により、都市計画法第53条第1項、第57条第2項・第4項、第65条第1項、第67条第1項・第3項がいずれも必須項目です。対象地の段階に対応する条文を指定して尋ねてください。業者が関与しない個人間の直接売買では、誰にも説明義務はありません。

都市計画道路があると税金は安くなりますか。 相続税・贈与税については国税庁の財産評価基本通達24-7に正式な補正がありますが、減額の幅は、地積割合だけでなく容積率にもよります。普通住宅地区で容積率200%未満なら1%から3%、200%以上300%未満なら3%から10%、300%以上なら6%から20%です。計算の基礎となる地積は登記地積ではなく実際の面積です。固定資産税は別の制度です。市町村長が固定資産評価基準（地方税法第388条第1項・第403条第1項）によって価格を決定するため、固定資産税で都市計画道路予定地の補正が適用されるかは市町村に確認してください。通達24-7はそれに答えません。東京都の特別区（23区）内の物件なら、区ではなく都税事務所に確認してください。第734条第1項により、その区域では区ではなく都が課税します。買主が望む建物を建てられないことによる市場での影響は、通常どちらの補正よりはるかに大きくなります。

どこで調べればよいですか。 まず国土交通省の一般向け地図サイト、不動産情報ライブラリから始めてください。都市計画道路のレイヤがあり、英語表示にも切り替えられます。そのうえで、第20条第2項により市区町村が縦覧させている図書にもとづいて、都市計画担当課に確認してください。登記簿ではわかりません。

計画はどれくらいの期間そのままでいられますか。 期限はありません。1950年代や1960年代に決定された線がいまだ未整備のまま残っており、制限は第20条第3項の告示の日から、計画が存続する限り続きます。自治体は長期未着手路線を見直し、廃止することもありますが、廃止されるまで制限はそのまま全面的に適用されます。

対象地を確認しますか。 無料の地番検索で地番を特定し、土地の登記事項証明書を1,500円で取得して登記名義人・地積・担保を確認したうえで、その地番を市区町村の都市計画担当課に持ち込んで計画線の位置を確認してください。

• e-Gov法令検索：都市計画法（昭和43年法律第100号）：デジタル庁 e-Gov法令検索。第4条（都市計画施設・建築の定義）、第11条（都市施設、道路）、第20条（告示・縦覧・効力発生）、第26条（都道府県知事等の定義）、第53条（建築の許可）、第54条（許可の基準）、第55条（事業予定地と不許可）、第56条（土地の買取り）、第57条（更地の先買い）、第62条（事業認可の告示と縦覧）、第65条（事業地内の建築等の制限）、第66条・第67条（土地建物等の先買い）、第68条（収用手続が保留された土地の買取請求）。
• e-Gov法令検索：都市計画法施行令（昭和44年政令第158号）第37条：デジタル庁 e-Gov法令検索。第53条の許可を要しない軽易な行為（階数2以下・地階なしの木造建築物の改築または移転）。
• e-Gov法令検索：建築基準法 第2条：デジタル庁 e-Gov法令検索。建築の定義（第13号）および主要構造部の定義（第5号）。
• e-Gov法令検索：宅地建物取引業法 第35条：デジタル庁 e-Gov法令検索。重要事項の説明等。
• e-Gov法令検索：宅地建物取引業法施行令 第3条第1項第1号：デジタル庁 e-Gov法令検索。説明すべき制限として都市計画法第53条第1項、第57条第2項・第4項、第65条第1項、第67条第1項・第3項が挙げられている。
• 国税庁：財産評価基本通達 24-7：国税庁、公式。都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価と補正率表。
• 国税庁：財産評価基本通達 8：国税庁、公式。地積は課税時期における実際の面積による。地積割合の計算の基礎となる面積。
• e-Gov法令検索：地方税法 第388条第1項・第403条第1項・第734条第1項：デジタル庁 e-Gov法令検索。固定資産税の価格は、総務大臣が定める固定資産評価基準によって市町村長が決定する（国税庁の通達とは別の制度）。特別区の存する区域では、区ではなく都が課税する。
• e-Gov法令検索：公有地の拡大の推進に関する法律 第4条・第5条・第6条・第8条・同法施行令 第3条・第4条：デジタル庁 e-Gov法令検索。通常の都市計画施設の区域における譲渡の届出、200平方メートルの下限と条例による引き下げ、3つの制度が順番に入れ替わることを定める除外事由、および第5条の買取り希望の申出。
• e-Gov法令検索：道路法 第18条・第91条：デジタル庁 e-Gov法令検索。道路予定区域の制限。道路の区域が決定された後、権原取得前から適用される。
• e-Gov法令検索：土地区画整理法 第76条：デジタル庁 e-Gov法令検索。施行地区内における建築行為等の制限。
• e-Gov法令検索：文化財保護法 第46条・第83条：デジタル庁 e-Gov法令検索。都市計画法第57条・第67条の届出に優先する、国に対する売渡しの申出。
• e-Gov法令検索：土地家屋調査士法 第3条・司法書士法 第3条：デジタル庁 e-Gov法令検索。境界・面積の調査測量を担う資格と、登記手続の代理を担う資格の区別。
• 国土交通省：都市計画現況調査：国土交通省、公式。毎年3月31日現在の都市計画決定状況等の調査。
• 国土交通省：令和7年都市計画現況調査：国土交通省、公式。2025年3月31日現在、都市計画道路の計画延長70,960.7km、改良済48,572.5km、概成済8,197.4km。
• 国土交通省：都市計画現況調査の用語の定義：国土交通省、公式。改良済は道路用地が計画幅員のとおり確保され一般の通行の用に供している区間、概成済は都市計画道路と同程度の機能を果たしうる現道（概ね計画幅員の2／3以上または4車線以上）を有する区間。
• 国土交通省：都市計画決定GISデータ 全国データダウンロードページ：国土交通省、公式。全国データの整備方法とその限界。
• 国土交通省：不動産情報ライブラリ：国土交通省、公式。都市計画道路のレイヤを収録した一般向け地図サイト。英語表示への切替あり。