不動産業者の宅建業免許を確認する方法

誰に免許が必要で、誰が出すのか

宅地建物取引業法第3条第1項により、宅地建物取引業を営もうとする者は免許を受けなければなりません（後述のいくつかの特例を除きます）。どちらの行政庁が免許を出すかは、事務所の所在だけで決まります。

• 2以上の都道府県に事務所を置く場合：国土交通大臣の免許
• 1つの都道府県にのみ事務所を置く場合：その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許

どちらが上ということはありません。大臣免許は複数の都道府県に事務所があるという意味であって、審査基準が厳しいという意味ではありませんし、京都で1店舗を営む業者が京都府知事免許であるのは当然のことです。同条第2項により免許の有効期間は5年、第3項により引き続き営業するには更新が必要です。更新を申請したが有効期間満了日までに処分がなされないときは、第4項により従前の免許が処分までなお効力を有します。

ただし、第3条の免許なしに適法にこの業を営める相手もいくつかあります。免許証番号がないこと自体がただちに危険信号になるわけではありません。いずれも第3条から第7条までおよび第12条の適用外です。

• 信託会社（信託業法の免許を受けたもの）は第77条第1項から第3項により、国土交通大臣へ届け出て、それ以外の規定については国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされます。信託業務を兼営する金融機関は、第77条第4項と施行令第9条によって同じ扱いとなり、営める行為の範囲は信託業務に該当するものに限る条件が付されます。これが届出業者で、東京都の検索が3つめの区分として掲載しているものです。ただし事務所の標識は、この2つの経路で異なります。施行規則第31条の2が様式第二十七号以下への読み替えを定めているのは、施行令第9条第2項により信託業務を兼営する金融機関について法第50条第1項を適用する場合だけです。この様式には、免許証番号ではなく届出番号と届出年月日が記載され、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律にもとづく信託業務の範囲内で宅地建物取引業を営んでいる旨が併記されます。第77条の信託業法上の信託会社については、大臣免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるだけで読み替えの定めはありませんので、この文言を期待しないでください。
• 登録投資法人（認可宅地建物取引業者が資産運用を行うもの、第77条の2）と、特例事業者（不動産特定共同事業法上のもの、第77条の3）も大臣免許業者とみなされますが、適用除外の範囲がより広く、第31条の3、第35条、第35条の2、第37条、第48条から第50条までも適用されません。つまり、重要事項説明の義務や標識の掲示義務は、その法人自体には課されません。
• 国および地方公共団体には、第78条第1項により、この法律の規定が適用されません。市区町村が公有地を売却することは無免許営業ではありません。いくつかの公的法人も、それぞれの根拠法の施行令が国または地方公共団体とみなして第78条第1項を適用しており、同じ扱いになります。独立行政法人都市再生機構（UR）は同機構法施行令第34条、地方住宅供給公社は同公社法施行令第2条です。

この一覧は網羅的なものではなく、独自の根拠法を持つ公的な主体は免許を要しない場合があります。ただし、通常関わることになる不動産会社やデベロッパーにはすべて免許が必要ですので、免許証番号が見当たらないことは、詐欺の証拠でも適法の証拠でもなく、確認すべき事項として扱ってください。

それ以外の場合に免許を受けずに宅地建物取引業を営むことは第12条で禁じられており、同条第2項により、免許なしに業を営む旨の表示や広告をすることも、それ自体が別に禁じられています。無免許業者は手続上の不備ではありません。第79条第2号により、第12条第1項に違反した者は3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金に処され、またはこれを併科されます。同条は、不正の手段による免許取得や、業務停止命令に違反して業務を営んだ場合も対象としています。制度の外にいる業者には、以下に述べる保護はいずれも働きません。

免許証番号の読み方

免許証番号は「東京都知事(5)第012345号」「国土交通大臣(3)第00XXXX号」のような形です。3つの部分それぞれに意味があります。

• 行政庁（東京都知事、国土交通大臣）は免許権者であり、同時にその業者の事務所が1つの都道府県にあるか複数にまたがるかを示しています。
• かっこ内の数字は回次です。東京都の宅地建物取引業者免許情報提供サービスがそのまま説明しているとおり、最初の免許取得時が(1)で、更新のたびに1ずつ増えます。ただしこれは、現在の免許権者のもとでの更新回数と読むべきもので、その業者の営業年数ではありません。他の都道府県にも事務所を置く、あるいは1つの都道府県に縮小すると、免許権者が変わるため免許換えが必要になり、これは更新ではなく新規の申請として扱われます（国土交通省の案内も、知事免許からの免許換えを「新規」に含めています）。つまり同じ業者が営業を続けていても回次は(1)に戻るため、(1)が長く営業してきた業者であることもあります。年数への換算は避け、2社の回次を営業年数の長短として比べることもしないでください。
• 番号は、その行政庁のなかでその業者を特定する番号です。

いま述べた理由から、回次が小さいことは経験の浅さを意味しませんし、回次が大きいことが何かを保証するわけでもありません。この番号が本当に役立つのは照合です。名刺、事務所の標識、パンフレット、そして国の検索システム、これらに出てくる番号は、同じ行政庁・同じ商号で同じ番号でなければなりません。食い違いは、最も手軽に見つけられる危険信号です。

無料の全国検索でわかること

国土交通省は免許の名簿を対象とした建設業者・宅建業者等企業情報検索システムを公開しており、システム自身の補足説明にあるとおり、大臣免許の業者と都道府県知事免許の業者の両方を1か所で検索できます。商号は漢字でも全角カナでも検索でき、免許番号からも、所在地を指定しても探せます。

検索結果には、免許行政庁、免許証番号、商号又は名称、代表者名、事務所名、所在地が並びます。使う前に知っておくべき点が2つあります。

• 1行が1社ではなく、1事務所です。 本店と支店5つを持つ業者は、同じ免許証番号を持つ6行として返ってきます。これは欠点ではなく利点で、いま相手にしている支店がその免許業者の登録された事務所かどうかを確認できます。名簿のどこにも出てこない「支店」があれば、率直に尋ねるべきです。
• 行政処分歴は表示されず、免許の有効期限も表示されません。 これらは次に述べる別の方法で確認します。

東京都知事免許の業者については、東京都が独自に宅地建物取引業者免許情報提供サービスを運用しており、東京都知事免許、大臣免許、届出業者を対象としています。そして、いま挙げた2つの欠けをどちらも補います。業者情報詳細のタブには免許有効期間と最初の免許取得年月日が表示され、回次から推測するよりも確かな答えが得られます。法人・個人の別の欄もあり、免許を受けているのが法人か個人かがわかります。処分内容一覧のタブは別に用意されており、データの更新日も表示されます。なお東京都は、免許有効期間の開始日が未来日になっている場合は更新手続きが完了したことを意味し、満了後やその更新手続中もデータが表示されることがある、と注記しています。

行政処分を調べる

免許があることは、営業してよいという意味であって、これまでの業務態度を保証するものではありません。宅建業法上の監督処分は段階的です。第65条第1項の指示、同条第2項の1年以内の業務停止、そして第66条の免許取消で、同条第1項各号に該当する場合（不正の手段による免許取得や、業務停止事由のうち情状が特に重いものなどを含みます）、免許権者は取り消さなければなりません。

買主にとって重要な点が2つあります。第一に、第8条第2項第4号により、第65条の処分を受けたことがあるときは、その年月日と内容が名簿そのものに登載されます。第二に、第65条第3項・第4項により、都道府県知事は、大臣免許や他県知事免許の業者に対しても、当該都道府県の区域内における業務に関して指示や業務停止を命じることができます。つまり処分は、免許証番号に書かれた行政庁から出るとは限りません。

公開検索は国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで、宅地建物取引業者用のページがあります。同ページに明記された公開範囲が、そのまま注意点になります。

• 対象は、国土交通大臣、各地方整備局長、北海道開発局長・沖縄総合事務局長、および都道府県知事が行った処分で、公開対象は免許取消、業務停止、指示です。
• 公開期間は5年、更新はおおむね1か月に1度です。したがって「該当なし」は「過去5年に公開された処分がない」という意味であり、処分歴がないことと同じではありません。
• 国土交通省は、本サイトで情報を公開していない地方公共団体もあると明記しており、あわせて各県のWEBサイトでも情報を公開している府県を23挙げています（神奈川、埼玉、千葉、愛知、京都、兵庫などが含まれます）。このうち複数の県の処分は実際に全国検索の結果にも出てきますので、この一覧は「全国検索から抜けている」という意味ではなく、「その県は自前の、多くの場合より新しいページも持っている」という目印と読むのが正確です。国土交通省の消費者向けページも同じ趣旨で、掲載情報が網羅的でない場合があること、免許行政庁に直接確認できることを案内しています。

実務的には、全国サイトで調べ、そのうえで業者が事務所を置く都道府県と取引が行われる都道府県それぞれの独自の処分情報ページにもう2分かけてから「該当なし」を信用する、という順序になります。これは免許の種別で決まる話ではありません。都道府県知事は大臣免許の業者に対しても当該区域内の業務について処分できるため、大臣免許の業者に県の処分があることもあります。

法律上、見せてもらえるもの

費用のかからない確認のうちいくつかは、法律が現物を備え置くことを求めているため、不誠実な業者にとって取り繕いにくいものです。

事務所に掲示されているもの。 第50条第1項により、事務所等および国土交通省令で定める業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げなければなりません。その様式（施行規則第19条の別記様式第九号）は縦25cm以上・横35cm以上の宅地建物取引業者票で、免許証番号、免許有効期間、商号又は名称、代表者氏名、この事務所の代表者氏名、この事務所に置かれている専任の宅地建物取引士の数（および宅地建物取引業に従事する者の数）、主たる事務所の所在地を記載します。全国検索には出てこない有効期限を全国どこの業者についても確かめるには、この標識を見るのがいちばん早い方法です。東京都知事免許の業者であれば、上記の東京都のサービスでもオンラインで確認できます。あわせて第46条第4項により、報酬の額を公衆の見やすい場所に掲示する義務があります。これについて国土交通省の解釈・運用の考え方は、営業時間内その他公衆が必要なときに確認できるなどの要件を満たせば、デジタルサイネージ等による掲示でも差し支えないとしています。

標識の人数欄は、その場で検算できます。第31条の3第1項は事務所ごとに国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置くことを求めており、施行規則第15条の5の3はその数を、その事務所で宅地建物取引業に従事する者の数に対して5分の1以上と定めています。

請求すれば見せてもらえるもの。 第48条第1項により、業者は従業者に従業者証明書を携帯させなければならず、同条第2項により、従業者は取引の関係者から請求があったときはこれを提示しなければなりません。同条第3項は事務所ごとの従業者名簿の備付けを、第4項は取引の関係者から請求があったときにこれを閲覧させることを求めています。いずれも、こちらから求めて初めて働く権利です。境界線も押さえておくと、第49条の業務に関する帳簿は、これと同じようには閲覧できません。

重要事項説明の場で。 第35条第1項により、契約が成立するまでの間に、業者は宅地建物取引士をして、所定の事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。そして同条第4項により、説明をする宅建士は、請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければなりません。これとは別に第22条の4は、宅建士が取引の関係者から請求があったときに証を提示すべきことを定めています。宅建士証を示せない人が説明をしているなら、その業者は第35条を守っていません。

金銭面の保護については第35条の2が定めていますが、上の義務と比べて条文の書きぶりは明らかに弱く、「説明をするようにしなければならない」とされています。内容は、契約が成立するまでの間に、保証協会の社員でないときは営業保証金を供託した供託所とその所在地を、社員であるときはその旨・協会の名称と住所・事務所の所在地および供託所とその所在地を説明する、というものです。

その供託金は何のためにあるのか

免許業者はいずれも金銭を預けることを求められており、これが取引で損害を受けた場合の弁済の裏づけになります。方法は2つあります。

第25条および施行令第2条の4により、保証協会に加入しない業者は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき1か所あたり500万円の営業保証金を供託します。第25条第5項により、供託して届け出た後でなければ事業を開始できません。

多くの業者はかわりに保証協会に加入し、はるかに少ない分担金を納付します。第64条の9および施行令第7条により、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき1か所あたり30万円です。ただし、買主にとって意味を持つ数字はこの分担金ではありません。第64条の8第1項は、社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除きます）に対し、その取引により生じた債権に関して、その社員が社員でないとしたら供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を認めています。つまり基準は60万円ではなく、1,000万円に事務所分を加えた額のほうです。権利を実行するには、同条第2項により、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受ける必要があります。

報酬として受け取ってよい額

報酬の上限は国土交通大臣の告示（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）で定められ、第46条第2項により、これを超えて受け取ることはできません。売買の媒介の場合、上限は区分ごとの合計で、消費税等相当額を含む率として定められています。200万円以下の部分が5.5%、200万円を超え400万円以下の部分が4.4%、400万円を超える部分が3.3%で、物件価格は売買に係る消費税等相当額を含まない額で計算します。400万円を超える物件では、よく知られた税込で価格の3.3%＋6万6,000円（税抜なら3%＋6万円）と同じ額になります。

この区分が適用されるのは課税事業者です。告示第二は課税事業者に限って適用される書きぶりになっています。消費税法第9条第1項本文により消費税を納める義務を免除される業者（小規模な業者や個人事業主など）には告示第十一②が適用され、上限は低くなります。第二から第十までの規定に準じて算出した額に110分の100を乗じて得た額、当該媒介における仕入れに係る消費税等相当額、および後述の広告料金に相当する額の合計額以内です。このうち仕入れに係る消費税等相当額について、国土交通省の解釈・運用の考え方は税抜金額の0.04倍を限度としています。この節に出てくる金額はいずれも課税事業者の上限ですので、免税事業者の場合は税込額ではなく税抜相当額に最大4%を加えた額が上限になります。報酬に合意する前に、どちらに当たるかを確認してください。

告示第十一①は、それ以外の名目での請求も制限しています。第二から第十までの規定によるほか、業者が受けられる報酬は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけです。解釈・運用の考え方は、これにより受領できないものとして、いわゆる案内料、申込料、依頼者の依頼によらずに行う広告の料金を挙げています。通常の広告や物件の調査等のための費用は、依頼者ではなく宅地建物取引業者の負担です。

ただし、実費を一切受け取れないという意味ではありません。同考え方は、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費など、依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することは、告示第十一が禁止する趣旨には含まれないと明記しています。業者は実行前に費用の見積りを説明すべきものとされ、またこの費用の請求は成約の有無にかかわらずできるものとされています。したがって線引きは「手数料以外は一切だめ」ではありません。自分が特別に依頼した業務について、事前に合意された実費が明細で請求されるのは正当であり、手数料に定額の名目を上乗せするのは正当でない、ということです。

この上限は依頼者の一方ごとに適用されます。国土交通省の解釈・運用の考え方が明記しているとおり、双方から報酬を受ける場合も一方のみから受ける場合も、それぞれ一方から受ける額が上限以下であればよく、売主と買主の双方を扱う業者は双方からそれぞれ上限まで受け取ることができます。媒介ではなく代理の場合は、告示第三により媒介の2倍以内ですが、同条にはただし書があります。業者が当該売買の相手方からも報酬を受ける場合には、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が、媒介の2倍を超えてはなりません。2倍は合計額の上限であって、相手方が払う分とは別にこちらから2倍まで取れるという意味ではありません。低廉な空家等の代理についても、告示第八が同じただし書を置いています。

そして、地方の安い家を買う場合にきわめて重要で、かつ過大請求と誤解されがちな特例があります。告示第七により、低廉な空家等の売買の媒介については、当該媒介に要する費用を勘案して通常の計算による金額を超えて報酬を受けることができ、その上限は税込33万円（告示の文言では「三十万円の一・一倍」）です。解釈・運用の考え方は、低廉な空家等とは売買代金が800万円以下の宅地または建物をいい、当該宅地又は建物の使用の状態を問わないと明記しています。名前に「空家」とありますが、実際に空き家である必要はありません。この800万円の判定方法にも注意が必要です。告示は当該売買に係る消費税等相当額を含まない代金の額で見ますので、課税対象の建物売買では、契約上の総額が800万円を少し超えていても、なお対象に入ることがあります。33万円は上限であって、当然に受け取れる額ではありません。告示は当該媒介に要する費用を勘案して通常の計算による金額を超えることを認めており、解釈・運用の考え方はこれを、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮して報酬額を算出することを求めるもの（ただし費用相当額を上回る報酬を禁ずる趣旨ではない）と説明しています。手間のかからない通常の売買であれば、なぜ上限額なのかを尋ねるのは正当です。それでも効果は小さくありません。300万円の空き家であれば通常の上限は15万4,000円ですが、この特例では33万円まで認められます。ちょうど800万円のときは両者が一致し、どちらも33万円になります。いずれも課税事業者の金額で、免税事業者の場合は、仕入れに係る消費税等相当額（最大4%）を加える前の額がそれぞれ14万円と30万円になります。あわせて同考え方は、この特例によるときは媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し合意する必要があるとしています。この規模の報酬が手続の途中で初めて出てきたのであれば、当然に確認してよい事柄です。

どこで契約したかは重要だが、思われているほど出番はない

第37条の2はクーリング・オフを定めています。業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所で買受けの申込みをした者は、書面により申込みの撤回等を行うことができ、その効力は書面を発した時に生じ、業者は撤回等に伴う損害賠償や違約金の支払を請求できません。この権利は、撤回等を行うことができる旨およびその方法を所定の方法で告げられた日から起算して8日を経過したとき、または買主が引渡しを受けかつ代金の全部を支払ったときに失われます。これに反する特約で申込者等に不利なものは無効です。

見落とされがちなのは冒頭の限定です。この規定は、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約についてのものです。海外の買主によくある、業者が個人売主の物件を媒介するという形では、クーリング・オフはそもそも発生しません。案内所や展示会場の標識が、施行規則の要件を満たさない場所では2cm四方以上の文字でクーリング・オフ制度の適用がある旨を表示しなければならないとされているのは、まさにこの権利が「どこで、誰から買ったか」で決まるからです。

送金の前に、次の順序で確認するのが現実的です。

1. 番号を書面でもらう。 行政庁名とかっこ内の回次を含む免許証番号の全体と、登記上の商号を求めます。相手が上記の特例にあたる場合は、その相手が実際に持っている番号を求めます。

   • 信託会社・信託銀行：届出番号と届出年月日。
   • 登録投資法人（J-REIT）や第77条の3の特例事業者：第3条の免許も信託の届出も持ちません。資産の運用や委託業務を行っている会社を尋ねてください。その会社は、第50条の2の取引一任代理等について国土交通大臣の認可を受けた認可宅地建物取引業者であり、免許を受けた宅地建物取引業者です。第8条第2項第3号により認可とその年月日が名簿に登載されますので、実際に照会できる相手はこちらです。当該法人自身の登録や許可については、それぞれの根拠法の所管行政庁に確認します。
   • 公的な主体：そのような番号がないことがあります。

   該当する番号をメールに書くことを渋る相手は、その時点で答えを出しています。

2. 全国の名簿を検索する。 国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、商号または免許番号から検索します。行政庁・番号・代表者名が聞いた内容と一致するか、そしていま相手にしている事務所が行のひとつとして出てくるかを確認します。ただし、上に挙げた特例については、この検索は適した手段ではありません。公式マニュアルに、この検索の対象は大臣免許業者と都道府県知事免許業者であると明記されており、届出業者である信託会社等は、届出が有効であっても結果に出てこないことがあります。その場合は、掲載があれば東京都のサービスを使うか、所管の国土交通省の窓口に直接確認してください。番号は免許証番号ではなく届出番号になります。

3. 行政処分を検索する。 国土交通省のネガティブ情報等検索サイトの宅地建物取引業者ページを使います。公開期間が5年、更新がおおむね月1回であることを念頭に置きます。そのうえで、免許を出した行政庁の県だけでなく、その業者が事務所を置く都道府県と、取引が行われる都道府県それぞれの独自の処分情報ページを確認します。第65条第3項・第4項により、都道府県知事は大臣免許や他県知事免許の業者に対しても当該区域内の業務について処分できるため、大臣免許の業者に県の処分があることもあります。

4. 東京都の名簿に載っていれば、東京都のサービスでも照合する。 東京都知事免許、大臣免許、届出業者が対象で、全国検索より多くがわかります。業者情報詳細に免許有効期間、最初の免許取得年月日、法人・個人の別、免許申請時点の資本金、事務所一覧に主従の別、そして処分内容一覧に監督処分の有無が表示され、データの更新日も示されます。

5. 壁を見る。 事務所では、第50条の標識に全国検索では出てこない免許有効期間が載っており、人数欄から5分の1以上の要件を検算できます。報酬額の掲示もあるはずです。東京都知事免許の業者であれば、有効期間は手順4のとおりオンラインでも確認できます。

6. 証明書と名簿を求める。 第48条により、従業者証明書の提示と従業者名簿の閲覧を求められます。これは通常の行為で、免許業者が不審に思うことはありません。

7. 重要事項説明では、説明する人を確認する。 第35条の説明を行うのは宅地建物取引士でなければならず、請求がなくても宅建士証を提示しなければなりません。書面は署名前に読んでください。遠隔で説明を受ける場合も同じで、宅建士証はカメラ越しに提示され、こちらが視認できたことを確認しますし、書面はあらかじめ交付されている必要があります。

8. 書面を登記記録と突き合わせる。 第35条第1項第1号は、当該宅地建物の上に存する登記された権利の種類・内容と、登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名を記載すべきものとしています。後者が効いてくるのは、表題登記はあるが所有権保存登記がない建物です。この場合、照合すべき甲区の名義人は存在せず、確認するのは表題部所有者です。これは公的記録についての事実の記載であり、書面のなかで自分がもっとも手早く検証できる項目です。次の節はその話です。ただし唯一ではありません。第2号で説明される法令にもとづく制限、たとえば都市計画道路なども、市区町村が公開している都市計画の情報で確認できます。

9. 報酬は着手前に書面で合意する。 どの上限が適用されるかを確認し、物件に係る消費税等相当額を含まない代金が800万円以下であれば、低廉な空家等の特例を使うのかどうかを媒介契約で明らかにしておきます。

よくある誤りが3つあります。1つめは、担当者が宅建士であることを、その事業者が免許を受けている証拠と考えてしまうこと。両者は別物で、名簿に載るのは免許を受けた事業者の側だけです。2つめは、処分検索の「該当なし」を処分歴なしと読むこと。公開期間は5年にすぎず、国土交通省自身が網羅的でない場合があると注意しています。3つめは、クーリング・オフがあると思い込むこと。業者が自ら売主である場合を除き、この権利は生じません。

業者が交付する書面が「主張」から「確認できる事実」に変わるのが、登記記録です。

• 確実にわかること： その不動産に登記された権利です。ただし甲区と乙区の両方に分かれて記載されるため、両方を読む必要があります。甲区は所有権に関する事項で、現在の登記名義人とその登記上の住所のほか、差押えや、所有権に関する仮登記もここに入ります。表題登記のみで所有権保存登記がない建物では甲区が存在せず、所有者の氏名は表題部に記録されます。乙区は所有権以外の権利に関する事項で、抵当権が代表格、それらについての仮登記もここです。したがって乙区がきれいであっても、甲区にある差押えや競合する所有権の主張について何かを示すものではありません。第35条第1項第1号は、登記された権利の種類・内容と登記名義人の氏名を契約前の書面に記載することを業者に義務づけています。したがって自分で登記記録を取ることは、信用するしかなかった説明を、検証済みの事実に変えることを意味します。売主の氏名が登記と一致しない、あるいは記録にある登記が書面に出てこない、といった場合は、手付を動かす前に確認すべきことです。
• わからないこと： 業者に関することは何も載りません。免許の有無も有効期間も、行政処分歴も、保証協会への加入も、登記記録ではなく免許の名簿と処分検索の側にあります。価格が妥当かどうか、提示された報酬が適法かどうかもわかりません。
• 取り寄せ方： まず地番検索ツールで対象の土地を特定します。住所から基準点を求め、その点を含む筆を返す仕組みですので、結果は確定ではなく出発点として扱ってください。そのうえで土地の登記記録を1,500円で取得し、建物があれば建物の登記記録も別に1,500円で取得します。いずれもメールで届きますので、重要事項説明の後ではなく前に読み、書面と1行ずつ突き合わせることができます。

説明の後ではなく前に取り寄せることに意味があります。第35条の書面が交付されるのは、まもなく署名することが前提になっている場面です。登記上の所有者が誰で、何が設定されているかを知ったうえでその場に臨めるかどうかで、聞けることが変わります。

所有権の移転の経緯がはっきりしない、見覚えのない権利が設定されている、名簿の内容が聞いていた話と合わない、といった場合は、一般的な解説に頼らず、契約前に法務局または司法書士に確認してください。

よくある質問

宅地建物取引士と免許業者は同じものですか。 違います。これが最も多い混同です。宅地建物取引業者は第3条の免許を受けた事業者で、公の名簿に載るのはこちらです。多くは会社ですが、第4条第1項は個人の申請も想定しており、個人事業主が自分の氏名で免許を受けている場合もあります。宅地建物取引士は個人の国家資格で、宅建士証を携帯し、第35条の重要事項説明を行える唯一の立場です。有資格者を雇っていても事業者が適正に免許を受けているとは限らないので、確認すべきは事業者の側です。

大臣免許のほうが知事免許より格上ですか。 違います。第3条第1項の区別は事務所がどこにあるかだけによるもので、2以上の都道府県にあれば大臣免許、1つなら当該知事免許です。京都で何十年も続く1店舗の業者は知事免許ですが、それ自体に悪い意味はありません。

免許証番号のかっこ内の数字は何ですか。 回次です。東京都の宅地建物取引業者免許情報提供サービスが、最初の免許取得時が(1)で更新のたびに1増えると説明しています。これは現在の免許権者のもとでの更新回数であって、業者の営業年数ではありません。他県に事務所を置く、あるいは1県に縮小すると免許換えが必要になり、これは新規の申請として扱われます（国土交通省の案内も、知事免許からの免許換えを「新規」に含めています）。そのため、何十年も営業している業者でも回次が(1)に戻ることがあります。年数への換算や、2社の回次の比較は避けてください。東京都の名簿に載っている業者であれば、その必要はありません。業者情報詳細に、そこに記録された最初の免許取得年月日が表示されます。

処分検索で何も出ませんでした。この業者は問題ないということですか。 過去5年にそのサイトで公開された処分がない、という意味です。公開期間は5年、更新はおおむね月1回、公開対象は免許取消・業務停止・指示で、国土交通省は本サイトで情報を公開していない地方公共団体もあると注意しています。都道府県知事は大臣免許や他県知事免許の業者に対しても当該区域内の業務について処分できますので、免許を出した行政庁の県に限らず、その業者が営業している各都道府県の独自ページも確認してください。免許行政庁に直接問い合わせることもできます。

300万円の空き家で、業者が33万円の報酬を求めています。適法ですか。 その業者が課税事業者であれば、適法でありえます。通常の区分計算では15万4,000円ですが、告示第七は低廉な空家等について税込33万円までを認めています。国土交通省は低廉な空家等を代金800万円以下（物件に係る消費税等相当額を含まない額）の宅地または建物とし、実際に空き家かどうかは問わないとしています。免税事業者であれば告示第十一②が適用され、上限は30万円に仕入れに係る消費税等相当額（最大4%）を加えた額ですので、33万円は取り過ぎになります。条件は2つあります。1つは、媒介契約の締結に際しあらかじめ、業者が報酬額を説明し合意していること。決済の段階で初めて出てきたのであれば、この条件は満たされていません。もう1つは、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用を勘案して額を決めることで、手間のかからない売買で当然に上限額になるわけではありません。

喫茶店で契約したので解除できますか。 通常はできません。第37条の2のクーリング・オフは、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の規定です。個人売主の物件を業者が媒介するという通常の形であれば、どこで署名したかにかかわらずこの権利は生じません。

これらを海外から確認できますか。 ほとんどはできます。全国の免許名簿、処分検索、東京都のサービスはいずれも無料で公開されており、日本国内の住所もアカウントも不要です。さらに重要なのは、重要事項説明そのものを遠隔で受けられることです。国土交通省のIT重要事項説明の手続では、宅建士が宅建士証をカメラにかざし、説明の相手方の画面上で視認できたことを確認することとされており、相手方は宅建士証の氏名等の文字を読め、画面上の宅建士の顔と宅建士証の写真が同一人物であることを確認できる必要があります。重要事項説明書はあらかじめ交付されている必要があり、第35条第8項により、承諾を得て電磁的方法で提供することもできます。実際に人が出向く必要があるのは現場の確認、つまり壁の標識（第50条）と従業者名簿です。この2つは日本側の代理人に依頼するか、標識の記載内容を書面で求めてください。

関連ガイド：

• 売主が本当の所有者かを確認する方法
• 外国人買主が注意すべき危険信号（英語）
• 日本の不動産デューデリジェンス・チェックリスト
• 日本の登記事項証明書の読み方（英語）

公的な情報源を先に挙げます。条文はいずれも、各法令の現行版を収録するe-Gov法令検索から参照しました。

• e-Gov：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）現行条文。デジタル庁 e-Gov法令検索、公式。第3条（免許権者、有効期間5年、更新）、第4条（免許申請書の記載事項）、第8条・第10条（名簿、処分の登載、一般の閲覧）、第12条（無免許事業等の禁止）、第22条の4（請求があったときの宅建士証の提示）、第25条（営業保証金、供託・届出前の事業開始の禁止）、第31条の3（事務所ごとの専任の宅建士）、第35条（重要事項の説明、請求がなくても行う宅建士証の提示）、第35条の2（供託所等に関する説明）、第37条の2（クーリング・オフ、自ら売主となる場合への限定）、第46条（報酬の制限と掲示義務）、第47条（業務に関する禁止事項）、第48条（従業者証明書と従業者名簿）、第49条（帳簿）、第50条（標識の掲示）、第50条の2（取引一任代理等に係る国土交通大臣の認可。登録投資法人の資産運用や特例事業者の委託業務を行う認可宅地建物取引業者となるもので、第8条第2項第3号により名簿に登載される）、第64条の8（弁済業務保証金の還付と認証）、第64条の9（分担金）、第65条（指示・業務停止、他の行政庁の免許業者に対する知事の権限を含む）、第66条第1項（免許の取消し）、第77条（信託会社等に関する特例：第3条から第7条まで・第12条の不適用、国土交通大臣への届出、その他の規定については大臣免許業者とみなすこと）、第77条の2（登録投資法人）および第77条の3（特例事業者。いずれも大臣免許業者とみなされるが、第31条の3、第35条、第35条の2、第37条、第48条から第50条までも適用除外）、第78条（国および地方公共団体には適用しないこと、宅地建物取引業者相互間の取引には第33条の2および第37条の2から第43条までを適用しないこと）、第79条（無免許事業、不正の手段による免許取得、業務停止命令違反の罰則）。
• e-Gov：宅地建物取引業法施行令（昭和39年政令第383号）。デジタル庁 e-Gov法令検索、公式。第2条の4（営業保証金は主たる事務所1,000万円、その他の事務所1か所500万円）、第7条（弁済業務保証金分担金は60万円と30万円）、第9条（信託業務を兼営する金融機関および特別信託会社について、国土交通大臣への届出と、信託業務に該当する行為に限る条件付きの大臣免許業者とみなす扱い）。
• e-Gov：宅地建物取引業法施行規則（昭和32年建設省令第12号）。デジタル庁 e-Gov法令検索、公式。第3条（更新は有効期間満了の日の90日前から30日前まで）、第5条（宅地建物取引業者名簿閲覧所）、第15条の5の3（専任の宅建士は従事者の5分の1以上）、第19条（標識を掲げる場所と様式）、第31条の2（信託業務を兼営する金融機関について様式第二十七号以下に読み替えること）、第17条の2（従業者名簿の記載事項）。
• 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム。国土交通省、公式。全国の免許名簿検索。補足説明に大臣免許業者と知事免許業者の双方を掲載する旨があり、結果には免許行政庁、免許証番号、商号又は名称、代表者名、事務所名、所在地が1事務所1行で表示されます。
• ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者）。国土交通省、公式。注意事項に、処分を行う機関、公開対象（免許取消・業務停止・指示）、5年の公開期間、おおむね月1回の更新、本サイトで情報を公開していない地方公共団体もあること、および各県WEBサイトでも公開している23の府県の一覧が示されています。
• ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ。国土交通省、公式。2つの検索システムの案内と、掲載情報が網羅的でない場合があること、免許行政庁に直接確認できることの注意。
• 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）。国土交通省、公式。第二（消費税等相当額を含む5.5%・4.4%・3.3%の区分、依頼者の一方ごと）、第三（代理は媒介の2倍以内）、第三ただし書（相手方から受ける報酬と依頼者から受ける報酬の合計額が媒介の2倍を超えないこと）、第七（低廉な空家等は三十万円の一・一倍まで）、第八（その代理は2倍以内、同じただし書あり）、第十一①（第二から第十まで以外の報酬の受領禁止、依頼者の依頼による広告料金を除く）、第十一②（免税事業者の上限は第二から第十までに準じて算出した額の110分の100に仕入れに係る消費税等相当額を加えた額）。
• 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）。国土交通省、公式。第46条第1項関係：上限は依頼者のそれぞれ一方について適用されること、低廉な空家等とは代金800万円以下で使用の状態を問わないこと、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明し合意する必要があること。第46条第4項関係：デジタルサイネージ等による掲示も要件を満たせば差し支えないこと。免税事業者について、仕入れに係る消費税等相当額は税抜金額の0.04倍を限度とすること。第46条第1項関係および告示第十一関係：案内料・申込料・依頼によらない広告の料金は受領できないこと、通常の広告や物件調査の費用は業者の負担であること、依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査や空家の特別な調査等の実費で事前に承諾があるものを別途受領することは禁止の趣旨に含まれないこと。
• ＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル。国土交通省、公式。IT重説の要件：宅建士が宅建士証をカメラにかざし、相手方が画面上で視認できたことを確認すること、相手方が氏名等の文字を読め、画面上の顔と写真が同一人物であることを確認できること、重要事項説明書をあらかじめ交付（電磁的方法を含む）していること。
• 宅地建物取引業者票様式。国土交通省、公式。様式第九号（事務所の標識）は縦25cm以上・横35cm以上で、免許証番号、免許有効期間、商号又は名称、代表者氏名、この事務所の代表者氏名、専任の宅建士の数と従事者の数、主たる事務所の所在地を記載します。様式第十号・第十一号の二には、2cm四方以上の文字によるクーリング・オフの表示が定められています。様式第二十七号は信託業務に係る標識で、免許証番号ではなく届出番号と届出年月日を記載します。
• 宅地建物取引業者免許情報提供サービス。東京都、公式。東京都知事免許、大臣免許、届出業者が対象で、ヘルプにかっこ内が回次であること、最初の免許取得時が(1)であること、更新ごとに1増えることが記載されています。業者情報詳細には免許有効期間、最初の免許取得年月日、法人・個人の別、免許申請時点の資本金が表示され、事務所一覧と処分内容一覧のタブ、およびデータの更新日もあります。
• e-Gov：独立行政法人都市再生機構法施行令 第34条および地方住宅供給公社法施行令 第2条。デジタル庁 e-Gov法令検索、公式。いずれも、国または地方公共団体とみなして適用する規定として宅地建物取引業法第78条第1項を掲げています。
• 建設産業・不動産業：宅地建物取引の免許について。国土交通省、公式。免許制度の概要。
• 宅地建物取引業（不動産業係）。国土交通省中部地方整備局、公式。大臣免許の申請を「新規（知事免許からの免許換えを含む）」として扱っており、免許権者の変更で回次が振り直される根拠です。

範囲についての注記：免許の名簿と処分情報は国土交通省と各都道府県がそれぞれ異なる周期で更新しているため、ごく最近の免許の変更や処分がすぐには反映されないことがあります。国土交通省は、処分情報の更新がおおむね月1回であること、情報を公開していない地方公共団体もあることを明記しています。特定の業者の行為が宅建業法違反にあたるか、個別の紛争でどのような救済が得られるかは、免許行政庁、消費生活センター、または弁護士が個別に判断すべき事柄であり、一般的な解説で結論づけられるものではありません。所有権の経緯や設定された権利がはっきりしない取引については、法務局または司法書士に確認してください。